 |
| Cổ phiếu bất động sản đang ở giai đoạn tích lũy lành mạnh quanh vùng định giá trung bình sau một đợt tăng trưởng mạnh. Ảnh: Trường An |
Quý 3/2025: Phân hóa sâu sắc và lợi nhuận lõi giảm tốc
Báo cáo Data Digest #26 của FiinGroup công bố ngày 11/11/2025 cho thấy một sự đối lập gay gắt. Trong khi lợi nhuận sau thuế (LNST) toàn thị trường chứng khoán tăng mạnh 41,8% so với cùng kỳ năm trước trong Quý 3/2025 (dẫn dắt bởi nhóm phi tài chính), thì ngành bất động sản dân cư lại là một điểm tối khi LNST ghi nhận giảm 22,6% so với cùng kỳ.
Sự sụt giảm này chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp vốn hóa lớn. Kết quả kinh doanh của các "ông lớn" phản ánh thách thức trong việc ghi nhận doanh thu bàn giao đúng kỳ, một yếu tố đặc thù của các siêu dự án. Điều này khiến lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi chưa được bù đắp kịp thời, ngay cả khi có những nguồn thu nhập tài chính khác.
Ngược lại, thị trường chứng kiến sự bứt phá từ nhóm bất động sản dân cư tầm trung. Các mã như KDH (Khang Điền), NLG (Nam Long) và DIG (DIC Corp) đã ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ. Đà bứt phá này phản ánh nhu cầu thực ở phân khúc trung cấp (nhà ở thực) vẫn duy trì ổn định, là động lực chính cho các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và sản phẩm phù hợp.
Bên cạnh đó, bức tranh lợi nhuận toàn ngành trở nên bớt tiêu cực nhờ đà phục hồi tích cực từ hai mảng khác. Nhóm bất động sản khu công nghiệp (với các mã tiêu biểu như GVR, BCM, KBC, IDC) và bất động sản bán lẻ (VRE) đã ghi nhận những cải thiện đáng kể trong Quý 3, giúp ổn định dòng tiền của các tập đoàn đa ngành.
Lý giải về sự phân hóa này, bà Đỗ Hồng Vân, Trưởng phòng Phân tích Dữ liệu, FiinGroup nhấn mạnh, mức tăng trưởng 41,8% toàn thị trường chủ yếu đến từ yếu tố không thường xuyên. Chất lượng tăng trưởng cho thấy sự phân hóa mạnh, đặc biệt là sự giảm tốc của lợi nhuận lõi. Điều này chứng minh sự phục hồi của ngành bất động sản nói riêng và toàn thị trường nói chung vẫn chưa thực sự bền vững.
Áp lực tiếp tục kéo dài sang tháng 11/2025. Thanh khoản trên thị trường vẫn căng thẳng, thể hiện qua việc chỉ số thanh khoản trên sàn HNX trong tháng 10/2025 đã giảm 9,59% so với tháng trước.
Biến động cổ phiếu cuối năm 2025: Áp lực điều chỉnh và vị thế tích lũy
Diễn biến thị trường chứng khoán trong Quý 4/2025 (tính đến ngày 11/11) cho thấy rõ sự phân hóa và áp lực điều chỉnh ở nhóm cổ phiếu bất động sản, vốn đã có giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đó. Sự phân hóa về lợi nhuận đã dẫn đến những phản ứng giá trái chiều, tạo nên sự sàng lọc cần thiết.
Cụ thể, các mã vốn hóa lớn đã trải qua đợt điều chỉnh trước áp lực từ kết quả kinh doanh Quý 3 và các vấn đề nội tại (như tái cấu trúc và pháp lý).
Sự điều chỉnh này phản ánh sự giao thoa của hai loại áp lực bán chủ yếu trên thị trường. Đó là áp lực cắt lỗ đến từ nhóm nhà đầu tư đã "kẹp hàng" ở vùng giá cao, buộc phải bán ra để bảo toàn vốn khi cổ phiếu giảm sâu, đặc biệt sau khi lợi nhuận Quý 3 không như kỳ vọng.
Tiếp đến là áp lực chốt lời, bắt nguồn từ những nhà đầu tư đã mua ở vùng giá rất thấp trong quá trình tái cấu trúc. Họ quyết định hiện thực hóa lợi nhuận ngắn hạn do chưa có niềm tin vững chắc vào sự ổn định dài hạn của các công ty đang chịu áp lực tái cấu trúc.
Tuy nhiên, sự thanh lọc này lại mở ra những tín hiệu tích cực ở nhóm có câu chuyện riêng. Mở đầu phiên giao dịch ngày 11/11/2025 đã chứng kiến sự hồi phục của KDH (Khang Điền) với mức tăng 3,1% và DXG (Đất Xanh) tăng 3,0%, hưởng lợi từ thông tin quỹ và khả năng nâng hạng thị trường.
Nhìn chung, cổ phiếu bất động sản đang ở giai đoạn tích lũy lành mạnh quanh vùng định giá trung bình sau một đợt tăng trưởng mạnh. Biến động sẽ tiếp tục phân hóa, trong đó dòng tiền sẽ ưu tiên tìm đến các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và khả năng ghi nhận doanh thu Quý 4/2025 thực chất.
Triển vọng 2026: Đòn bẩy pháp lý và chu kỳ tái định giá lịch sử
Giới phân tích chứng khoán đang duy trì quan điểm lạc quan về triển vọng trung và dài hạn cho ngành bất động sản, bất chấp những rung lắc ngắn hạn cuối năm 2025. Giai đoạn này được xem là bước đệm quan trọng để các nhà đầu tư chuẩn bị vị thế cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Thứ nhất, các luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) sẽ là nền móng vĩ mô vững chắc nhất, giải quyết triệt để nút thắt nguồn cung và pháp lý kéo dài, tạo điều kiện cho các dự án lớn tái khởi động.
Thứ hai, một số tổ chức phân tích thị trường dự phóng tổng doanh số mở bán (tức tổng giá trị hợp đồng ký với khách hàng) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ đạt mức kỷ lục vào năm 2026. Nếu mức dự phóng này đạt 383.000 tỷ đồng (so với ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng năm 2024), điều đó đồng nghĩa với việc ngành bất động sản niêm yết kỳ vọng sẽ tăng trưởng doanh số mở bán gấp hơn 2 lần sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
Cuối cùng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái định giá, với trọng tâm là các doanh nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị). Đây là yếu tố then chốt để các dự án có thể tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi và vốn FDI, định hình lại xu hướng phát triển bền vững của ngành trong tương lai.
Các phân khúc được đánh giá có tiềm năng lớn trong năm 2026 bao gồm nhà ở xã hội và căn hộ chung cư giá vừa phải (đáp ứng nhu cầu ở thực), cùng với bất động sản công nghiệp (hưởng lợi từ dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng).
Dù còn nhiều rung lắc và phân hóa trong ngắn hạn, cổ phiếu bất động sản đang ở giai đoạn tích lũy vị thế chiến lược, chờ đợi thời điểm các chính sách vĩ mô (luật mới) thẩm thấu hoàn toàn, đẩy ngành này vào chu kỳ tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ từ năm 2026.
