|
| Hoàn thiện thể chế, tạo sự đồng bộ, thống nhất được Chính phủ xác định là nhiệm vụ trọng tâm để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản nói riêng, dự án đầu tư, xây dựng nói chung. Ảnh: Lê Tiên |
Lấp khoảng trống pháp lý
Theo ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Bizlink, Luật Đầu tư 2020 quy định có 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), đấu thầu dự án có sử dụng đất (DASDĐ) và chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai, các trường hợp giao đất, cho thuê đất gồm: không qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu DASDĐ; đấu giá QSDĐ; đấu thầu DASDĐ và thỏa thuận QSDĐ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa đề cập đến trường hợp giao đất, cho thuê đất khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư, thiếu cơ chế rõ ràng để điều chỉnh và không biết sẽ phải tuân theo luật nào.
Đây cũng là vướng mắc của nhiều địa phương trong thời gian qua, khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư DASDĐ, nhưng chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký, đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư. Nhiều ý kiến kỳ vọng khoảng trống pháp lý này sẽ được xử lý tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm tạo nên sự đồng bộ, nhất quán giữa các quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, hiện nay Luật Đất đai và Luật Đấu thầu đang cùng được sửa đổi, cần có sự thống nhất để tránh xung đột pháp lý. Đơn cử, Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) điều chỉnh hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện DASDĐ thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đất đai và dự án đầu tư thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (Điểm b Khoản 2 Điều 2). Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định về giao đất đối với đấu thầu DASDĐ trên cơ sở các tiêu chí, điều kiện cụ thể, chưa có quy định đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Sự chưa đồng bộ này, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản sẽ dẫn đến các dự án đầu tư, kinh doanh mà pháp luật quy định phải đấu thầu nhưng không đáp ứng các tiêu chí, điều kiện của DASDĐ theo Luật Đất đai sẽ không biết áp dụng cơ chế nào để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Ông Đỉnh kiến nghị cơ quan soạn thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu, hoàn thiện để đề xuất hướng xử lý trong trường hợp này.
 |
Nhiều dự án không thể triển khai do vướng mắc về thủ tục pháp lý. Ảnh minh họa: Tiên Giang |
Tránh vênh giữa các luật
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu khuyến nghị, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Điều 126 quy định: “Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án”. Tuy nhiên, đối với các dự án đấu giá, chấp thuận/quyết định chủ trương đầu tư đã thể hiện rõ các thông tin dự án (các chỉ tiêu đầu tư, quy mô, tiến độ thực hiện dự án). Các nhà đầu tư tham gia đấu giá chỉ phải chứng minh năng lực đủ điều kiện để tham gia đấu giá. Việc yêu cầu nhà đầu tư tham gia đấu giá phải đề xuất dự án có phần không hợp lý. Yêu cầu này chỉ phù hợp đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang có “độ vênh” ở một số quy định. Đơn cử, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch. Nhưng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 15 bản dự thảo tháng 3/2023). “Cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần trao đổi, thống nhất về vấn đề này”, ông Đỉnh nói.
Theo phản ánh của doanh nghiệp bất động sản, thủ tục pháp lý chiếm 70% vướng mắc của các dự án bất động sản thời gian qua. Trước những bất cập từ thực tế, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP nhấn mạnh giải pháp tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản bảo đảm đồng bộ, khả thi. Trong đó tập trung khẩn trương xây dựng và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Luật Giá (sửa đổi), Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi)... Khẩn trương sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành luật nhằm tháo gỡ những tồn tại, hạn chế, vướng mắc, khó khăn hiện nay liên quan đến triển khai thực hiện đầu tư, xây dựng, kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản, phù hợp hơn với tình hình thực tiễn và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật…
