 |
| Toàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 cần cải tạo. Ảnh minh họa: Internet |
Quỹ đất giá trị nhưng dự án mắc kẹt
Theo HĐND TP.HCM, thành phố có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó 16 chung cư cấp D cần di dời, tháo dỡ và xây dựng lại. Nhiều công trình nằm trên quỹ đất có hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và giá trị sử dụng cao hơn đáng kể so với thời điểm xây dựng.
Chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Nhất, là một ví dụ. Từ năm 2010, thành phố giao Công ty CP Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư xây dựng lại. Doanh nghiệp đã bồi thường cho 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ và tháo dỡ hoàn toàn công trình cũ. Tuy nhiên, sau nhiều năm, khu đất vẫn chưa thể triển khai dự án mới.
Theo ông Nguyễn Huỳnh Vĩnh Hoàng, đại diện chủ đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa được bàn giao đất và đã đề nghị UBND TP.HCM xem xét gia hạn. Việc bồi thường, thủ tục đầu tư và giao đất không diễn ra đồng thời khiến dự án tiếp tục vướng mắc pháp lý.
Tại chung cư 155–157 Bùi Viện, phường Bến Thành, vướng mắc nằm ở quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án xây dựng lại. Đây là một trong 16 chung cư cấp D của TP.HCM, phần lớn khoảng 100 hộ dân đã di dời nhưng dự án xây mới vẫn chưa thể triển khai do quá trình lựa chọn nhà đầu tư và hoàn thiện thủ tục quy hoạch, bồi thường. Người dân đã tạm cư hơn 6 năm.
Những trường hợp này cho thấy điểm nghẽn không chỉ nằm ở nguồn vốn hay giá trị khu đất, mà ở sự thiếu đồng bộ giữa các thủ tục về đất đai, đầu tư, quy hoạch, bồi thường và tái định cư.
Mở khóa quỹ đất nhưng phải giữ quyền tài sản
Với những chung cư còn người dân sinh sống, bài toán phức tạp hơn. Chung cư Phạm Thế Hiển, phường Chánh Hưng, gồm 3 lô với 448 căn hộ, đã hết niên hạn và xuống cấp nghiêm trọng. Việc di dời phải gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tổng thể dự án chỉnh trang khu vực bờ Nam Kênh Đôi.
Cải tạo chung cư cũ vì thế không thể chỉ nhìn dưới góc độ giải phóng đất. Cư dân cần được bảo đảm quyền tài sản và chỗ ở; doanh nghiệp cần hiệu quả đủ để thực hiện bồi thường, tái định cư và xây dựng; còn thành phố phải bảo đảm an toàn, quy hoạch và khai thác phần giá trị đất tăng thêm cho tái thiết.
Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV cũng đặt vấn đề vòng đời công trình trong mối quan hệ với quyền tài sản. Đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng được quy định theo niên hạn công trình nhưng phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Đây có thể là nền tảng để hình thành cơ chế minh bạch hơn cho thị trường căn hộ.
Tuy nhiên, Nghị quyết 21 không giải quyết ngay các dự án đang mắc kẹt. TP.HCM vẫn phải phân loại từng trường hợp theo mức độ nguy hiểm, tình trạng pháp lý, số lượng cư dân, khả năng tái định cư và hiệu quả đầu tư. Thành phố cũng cần rà soát các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc để tăng tính khả thi khi mời gọi nhà đầu tư.
Bài toán cuối cùng không chỉ là tháo dỡ chung cư xuống cấp, mà là chuyển những khu đất đang bị “khóa” bởi nhiều lớp thủ tục và quyền lợi thành nguồn lực phát triển đô thị. Khi quyền lợi cư dân được bảo đảm, doanh nghiệp nhìn thấy hiệu quả và quy hoạch đủ rõ, quỹ đất này mới có thể thực sự được “mở khóa”.
