 |
| Pháp luật đất đai không quy định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện 1 dự án đồng thời cho nhiều tổ chức kinh tế, nhiều nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án do các nhà đầu tư thành lập. Ảnh: Tiến Giang |
Doanh nghiệp dự án của liên danh trúng đấu giá có được giao đất?
Tại Hưng Yên, Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở khu dân cư phía Tây đường Lý Bôn tại phường Trần Lãm lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Dự án được UBND Tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 51/QĐ-UBND ngày 16/6/2025, trong đó, khoản 7 Điều 2 quy định trách nhiệm của nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp dự án để thực hiện dự án và thực hiện đăng ký, kê khai, quyết toán thuế đối với hoạt động của Dự án.
Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Hưng Yên sau đó đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án nêu trên. Tổng diện tích khu đất tổ chức đấu giá là 87.296,3 m2. Giá khởi điểm là 776,646 tỷ đồng. Cuộc đấu giá được tổ chức thành công vào ngày 5/2/2026.
Sở NN&MT cho biết, liên danh 2 thành viên trúng đấu giá đã được UBND Tỉnh công nhận kết quả trúng đấu giá tại Quyết định số 580/QĐ-UBND ngày 27/2/2026. Liên danh đã cử 1 thành viên là đại diện theo thỏa thuận liên danh ngày 21/1/2026. Tiếp đó, Liên danh đã thành lập Công ty TNHH Star Avenue (doanh nghiệp dự án), các thành viên của Liên danh nhà đầu tư sở hữu 100% vốn điều lệ, được Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Tài chính tỉnh Hưng Yên cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp ngày 28/2/2026. Sau đó, Liên danh đề nghị được giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Doanh nghiệp dự án.
Sở NN&MT tỉnh Hưng Yên cho biết, hiện pháp luật đất đai không quy định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện 1 dự án đồng thời cho nhiều tổ chức kinh tế, nhiều nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án do các nhà đầu tư thành lập. Do đó, Sở xin ý kiến hướng dẫn cụ thể của Bộ NN&MT đối với trường hợp đối tượng giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là doanh nghiệp dự án (do liên danh 2 nhà đầu tư trúng đấu giá thành lập) để đảm bảo thực hiện đúng quy định.
Cá nhân đấu giá đất làm dự án: Chứng minh năng lực trước hay sau đấu giá?
Tại Bắc Ninh, trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phát sinh một số vướng mắc đang chờ Bộ NN&MT hướng dẫn để tháo gỡ. Cụ thể, theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai 2024 và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản (ĐGTS).
Trong khi đó, điểm 2đ khoản 23 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS quy định, hồ sơ tham gia đấu giá phải có: phiếu đăng ký tham gia đấu giá, giấy tờ chứng minh đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá trong trường hợp pháp luật có quy định yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá; khoản 1 và khoản 3 Điều 38 Luật ĐGTS (Văn bản hợp nhất 23/VBHN-VPQH ngày 16/9/2024 hợp nhất Luật ĐGTS) quy định, trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó.
Cùng với đó, điểm b khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai quy định, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 125 phải có đủ các điều kiện, trong đó có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án.
Căn cứ các quy định nêu trên, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh phát sinh nhiều ý kiến khác nhau đối với trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Có quan điểm cho rằng, hồ sơ tham gia đấu giá của cá nhân để thực hiện dự án đầu tư gồm: phiếu đăng ký tham gia đấu giá; bản cam kết thành lập tổ chức kinh tế; giấy tờ chứng minh yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá (giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, giấy tờ chứng minh không vi phạm quy định pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án… được quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024).
Quan điểm khác cho rằng, hồ sơ tham gia đấu giá của cá nhân để thực hiện dự án đầu tư gồm: phiếu đăng ký tham gia đấu giá; 1 bản cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và không phải chứng minh năng lực tài chính, vi phạm pháp luật đất đai… Việc chứng minh năng lực tài chính, vi phạm pháp luật đất đai sẽ được thực hiện sau khi cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư, thành lập tổ chức kinh tế và được Nhà nước giao đất theo quy định.
Trước những quan điểm khác nhau, UBND tỉnh Bắc Ninh đề nghị Bộ NN&MT hướng dẫn tiêu chí để đánh giá năng lực, kinh nghiệm trong phát triển dự án đối với trường hợp nêu trên.
