 |
| Việc sáp nhập hành chính TP.HCM với các đô thị liền kề đang tạo bước nhảy cho thị trường đất nền, nhà phố và biệt thự |
Tác động từ "xoay trục" phát triển đô thị
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, việc sáp nhập hành chính TP.HCM với các đô thị liền kề nói trên đang tạo bước nhảy cho thị trường đất nền, nhà phố và biệt thự. Đáng lưu ý, các trục giao thông như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng, hay Metro số 1 được kỳ vọng sẽ thu hút cư dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Đặc biệt, sự thay đổi trung tâm hành chính tỉnh lỵ sẽ làm "xoay trục" phát triển đô thị, từ các thành phố cũ sang những khu vực mới được đầu tư mạnh về hạ tầng và quỹ đất lớn.
Tại Bình Dương, Thủ Dầu Một dần trở thành “đô thị cũ”, giữ vai trò trung tâm thương mại, dịch vụ truyền thống. Thành phố mới Bình Dương cũng không còn là thủ phủ hành chính như trước, làm giảm phần nào sức hút. Trong khi đó, các khu vực từng hưởng lợi nhờ gần trung tâm hành chính cũ như Tân Uyên, Bàu Bàng, Bến Cát giờ chỉ còn trông cậy vào phát triển khu công nghiệp và hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4 để duy trì đà tăng trưởng.
Ngược lại, Dĩ An và Thuận An – những địa phương giáp TP.HCM, tiếp tục phát triển mạnh nhờ hạ tầng kết nối trực tiếp qua Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13, Metro số 1, cầu Phú Long… tạo lợi thế cho BĐS liền thổ và căn hộ.
Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. Bà Rịa không còn giữ vai trò trung tâm tỉnh lỵ nên có thể chững lại về tốc độ phát triển, trong khi Phú Mỹ và Vũng Tàu vẫn duy trì được sức hút nhờ lợi thế cảng nước sâu - logistics và du lịch biển. Một số khu vực như Châu Đức, Kim Long (giáp Phú Mỹ và Long Thành – Đồng Nai) đang hút vốn đầu tư nhờ giá đất còn thấp, quỹ đất lớn, liền kề các khu công nghiệp. Trong khi đó, Đất Đỏ và Long Điền được xem là vùng ven tiềm năng nhờ vị trí ven biển, cách TP.HCM khoảng 80 km.
Ông L.T.V – Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp BĐS nhận định, sau khi sáp nhập hành chính, giá đất các địa phương sẽ biến động khác nhau. Những nơi có cơ sở hạ tầng, kết nối tốt hoặc gắn với khu công nghiệp, cảng biển, vẫn giữ đà tăng giá như Phú Mỹ. Ngược lại, những khu vực từng “nóng” nhờ trung tâm hành chính có thể giảm hấp dẫn do mất lợi thế.
Số liệu thống kê của CBRE vừa mới công bố cho hay, nguồn cung mới của bất động sản liền thổ ở TP.HCM trong quý 2 (thời điểm chưa sáp nhập tỉnh thành) đã tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giá ở thị trường sơ cấp giảm 2% theo quý và giảm 3% theo năm, ở mức 303 triệu đồng/m2 đất. Ở chiều ngược lại, trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, giá chào bán thứ cấp của bất động sản liền thổ ghi nhận tăng 9% so với cùng kỳ.
Trong 6 tháng cuối năm, TP.HCM (cũ) dự kiến chỉ có khoảng 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Trái lại, các địa phương giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai chiếm gần 70% nguồn cung nhà ở mở bán mới của khu vực TP.HCM mở rộng trong năm 2025.
Cần lựa chọn cho mình một chiến lược nhà đầu tư phù hợp
Nhiều chủ đầu tư và chuyên gia cho rằng, ưu điểm của các trung tâm cũ như Bà Rịa, Thủ Dầu Một là có hạ tầng đã hoàn chỉnh (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại), pháp lý minh bạch, thanh khoản ổn định, nhưng biên độ tăng giá không cao, nên chỉ phù hợp với người mua để ở hoặc đầu tư giữ tài sản lâu dài.
Ngược lại, những khu vực mới phát triển như Phú Mỹ, Châu Đức, Đất Đỏ, Long Điền, Tân Uyên, Bàu Bàng, đang được rót vốn đầu tư công lớn, quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối liên vùng đang triển khai nhiều và có dư địa tăng giá cao. Song, rủi ro pháp lý và phụ thuộc vào cam kết đầu tư từ địa phương là điều nhà đầu tư cần cân nhắc.
Theo chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu, mỗi khách hàng hay nhà đầu tư cần lựa chọn cho mình một chiến lược đầu tư phù hợp. Nếu chọn giải pháp an toàn, dài hạn thì nên giữ đất ở các thành phố cũ như Bà Rịa, Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An. Muốn sinh lời trung hạn thì đầu tư liền kề các khu vực mới như Phú Mỹ, Châu Đức, Kim Long, Đất Đỏ, Long Điền, Tân Uyên, Bàu Bàng, nơi dân nhập cư đông, có cảng biển, khu công nghiệp nhiều và quy hoạch khá bài bản.
Việc TP. Bà Rịa và TP. Mới Bình Dương không còn giữ vai trò trung tâm hành chính cấp tỉnh là một thay đổi mang tính chiến lược trong tổ chức đô thị. Sự thay đổi này sẽ không làm các thành phố này mất giá trị, nhưng có tác động đến định hướng phát triển, dòng vốn đầu tư, và tâm lý thị trường bất động sản. Trước mắt, có thể khiến TP. Bà Rịa và TP. mới Bình Dương trước đây không còn là tâm điểm đầu tư ngắn hạn, nhưng không làm mất đi sức hút an cư và tính ổn định của hai đô thị này trong tương lai.
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang – Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn tại Savills Việt Nam, Luật Đất đai 2024 yêu cầu xây dựng bảng giá đất theo khu vực, thậm chí đến từng thửa nếu có dữ liệu, nên sau sáp nhập, giá đất các khu vực trong một tỉnh mới vẫn sẽ có sự khác biệt rõ ràng.
Hiện Sở Nông nghiệp - Môi trường đã kiến nghị UBND TP.HCM tiếp tục áp dụng 3 bảng giá đất tại TP.HCM mới trên 3 khu vực là TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025. Bắt đầu từ 1/1/2026, UBND TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới áp dụng lần đầu trên địa bàn TP.HCM (mới) theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 của Chính phủ. Đây cũng là khoảng thời gian quan trọng để chính quyền địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và tổ chức tư vấn độc lập - nhằm xây dựng bảng giá đất mới minh bạch và khoa học hơn.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, với khoảng cách giá giữa TP.HCM và vùng ven lên tới 80% (quý II/2025), cộng thêm nguồn cung dồi dào, thị trường ngoại thành vẫn còn nhiều dư địa tăng giá. Dự kiến, giá sơ cấp bất động sản liền thổ tại đây sẽ tăng 6 – 12%/năm trong ba năm tới. Việc lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên sản phẩm thực và không kỳ vọng “sóng ngắn” sẽ giúp nhà đầu tư và người mua ở thực đi đúng hướng trong chu kỳ hồi phục mới.
