 |
| Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam tiếp tục ghi nhận sức hấp thụ mạnh, giá thuê ổn định và khả năng sinh lời bền vững. Ảnh: Internet |
Đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn: Nguồn cung gia tăng, tỷ lệ lấp đầy ổn định
Sau khi các tỉnh thành trong Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam được sáp nhập theo đơn vị hành chính mới, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy hiện hữu đạt xấp xỉ 34.400 ha, tăng khoảng 17% so với trước khi sáp nhập. Trong quý 3/2025, thị trường ghi nhận dự án Khu công nghiệp Thủ Thừa tại Tây Ninh, bổ sung hơn 100 ha đất cho thuê. TP.HCM hiện chiếm 47% tổng nguồn cung, củng cố vị thế trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực.
Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp giảm còn 75%, chủ yếu do dự án mới gia nhập và Bình Phước (cũ) có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn các tỉnh khác. Nhu cầu thuê vẫn đa dạng và ổn định, gồm ngành sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cùng các ngành truyền thống như nhựa và sắt thép, cho thấy khả năng hấp thụ dài hạn của thị trường.
Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình đạt 180 USD/m²/thời hạn thuê, tăng nhẹ 0,076% so với quý trước và 0,55% so với cùng kỳ năm 2024. Bà Trang Bùi nhận định, mức giá ổn định với xu hướng tăng nhẹ phản ánh niềm tin của các nhà đầu tư vào tiềm năng phát triển khu vực sau sáp nhập. Sự gia tăng nguồn cung không làm giảm sức hấp thụ của thị trường, mà còn mở ra cơ hội cho các dự án công nghệ cao và logistics quy mô lớn.
Nhà xưởng xây sẵn (RBF) cũng chứng kiến sự gia tăng nguồn cung, đạt tổng cộng khoảng 6,5 triệu m² sàn cho thuê, tăng 2% so với trước khi sáp nhập. Trong quý 3/2025, thị trường ghi nhận khoảng 20.000 m² sàn mới tại Bình Chiểu, TP.HCM, nơi chiếm 47% tổng nguồn cung. Tỷ lệ lấp đầy RBF vẫn 92%, đồng đều tại Đồng Nai 93%, Tây Ninh 91% và TP.HCM 90%. Sức cầu chủ yếu đến từ ngành sản xuất công nghệ cao như linh kiện điện tử, bo mạch, và sản xuất phụ kiện.
Giá thuê RBF trung bình duy trì ở mức 4,8 USD/m²/tháng, không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong ba năm tới, dự kiến hơn 1 triệu m² sàn RBF sẽ gia nhập thị trường, nhưng vẫn chưa đủ đáp ứng làn sóng đầu tư mới. “Xu hướng hiện nay là các chủ đầu tư dịch chuyển từ nhà kho xây sẵn sang RBF, tận dụng khả năng kết nối liên vùng, tiếp cận nguồn nhân lực và mạng lưới logistics đồng bộ, đặc biệt tại các tỉnh cửa ngõ cảng biển. Đây là giải pháp tối ưu cho các nhà đầu tư muốn triển khai nhanh cơ sở sản xuất”, bà Trang Bùi chia sẻ thêm.
Nhà kho xây sẵn (RBW): Tăng trưởng mạnh nhờ logistics và hạ tầng đồng bộ
Trong quý 3/2025, thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) không ghi nhận dự án mới, giữ tổng nguồn cung toàn vùng khoảng 6,6 triệu m² sàn cho thuê. TP.HCM dẫn đầu với 45%, tiếp theo là Đồng Nai 32%, xác lập vai trò trung tâm phân phối và “cửa ngõ logistics” kết nối trung tâm tiêu thụ với các cảng biển và khu công nghiệp.
Tỷ lệ lấp đầy RBW đạt 89%, chuẩn bị cho mùa cao điểm cuối năm. Cụ thể, TP.HCM 96%, Đồng Nai 87%, Tây Ninh 76%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành hàng tiêu dùng, dược phẩm, vật liệu xây dựng và thương mại điện tử. Giá thuê trung bình tăng lên 4,6 USD/m²/tháng, tăng 4% so với quý 2/2025 và cùng kỳ năm trước. Bà Trang Bùi cho biết thêm, RBW tiếp tục khẳng định vai trò chiến lược trong chuỗi cung ứng, đặc biệt cho các doanh nghiệp thương mại điện tử và FMCG. Các dự án hạ tầng đồng bộ giúp tối ưu hóa mạng lưới phân phối, nâng cao hiệu quả vận hành và giảm chi phí logistics.
Dự kiến giai đoạn 2025–2027, hơn 1,2 triệu m² diện tích RBW sẽ gia nhập thị trường, đáp ứng nhu cầu logistics và phân phối ngày càng cao. Việc sáp nhập tỉnh cùng các dự án hạ tầng như Vành Đai 3, Vành Đai 4, các tuyến cao tốc, cảng biển và sân bay Long Thành giúp tối ưu hóa mạng lưới phân phối, cho phép các nhà đầu tư thiết lập mô hình trung tâm phân phối và vệ tinh (hub & spoke) hiệu quả.
Nhờ nguồn cung dồi dào, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và chính sách hành chính thuận lợi, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam tiếp tục ghi nhận sức hấp thụ mạnh, giá thuê ổn định và khả năng sinh lời bền vững. Với quy mô thị trường mở rộng, chuỗi giá trị sản xuất – logistics được tối ưu hóa và kết nối liên vùng thuận tiện, khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao, chế tạo hiện đại và logistics. Tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường cho thấy, đây không chỉ là cơ hội đầu tư ngắn hạn, mà còn là nền tảng vững chắc cho các chiến lược mở rộng sản xuất và phân phối trong tương lai.
