 |
| Các tín hiệu tích cực từ cải cách thể chế, dòng vốn FDI và mô hình KCN xanh cho thấy triển vọng phục hồi rõ rệt của bất động sản công nghiệp miền Nam trong 2026. Ảnh: Internet |
Tâm lý thận trọng và những điểm sáng thị trường
Theo CBRE Việt Nam, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại miền Nam (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa–Vũng Tàu) trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 80 ha, giảm 70% so với cùng kỳ 2024. Nguyên nhân chính là tâm lý thận trọng của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt nhóm có chuỗi cung ứng liên kết với thị trường Hoa Kỳ, trước diễn biến thuế quan và thương mại song phương.
Tuy nhiên, giá chào thuê vẫn duy trì tăng nhẹ nhờ nguồn cung hạn chế tại các khu công nghiệp có lợi thế kết nối hạ tầng. Trong Quý 3/2025, giá thuê trung bình đạt 183 USD/m²/kỳ hạn thuê còn lại, tăng 2% so với quý trước.
Nguồn cung mới trong quý đạt khoảng 853 ha, tập trung ở TP.HCM, Bình Dương và Long An. Phần lớn các khu mở rộng này nằm ở vùng ven, thiếu lợi thế giao thông nên chưa tạo biến động mạnh về giá.
Trong khi đất công nghiệp chững lại, phân khúc kho – xưởng xây sẵn (RBF/RBW) tiếp tục ghi nhận hiệu suất cao. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng đạt 96%, kho xây sẵn ổn định 74% dù nguồn cung mới tăng thêm 161.000 m² trong Quý 3/2025. Tổng diện tích hấp thụ 9 tháng đạt 570.000 m² cho nhà xưởng và hơn 400.000 m² cho kho xây sẵn.
Các ngành dẫn dắt nhu cầu gồm logistics, thương mại điện tử và sản xuất nội thất – những lĩnh vực đang mở rộng quy mô phân phối trong nước và xuất khẩu. Giá chào thuê trung bình duy trì ở 5,2 USD/m²/tháng đối với xưởng và 5,0 USD/m²/tháng đối với kho.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, loại hình kho – xưởng xây sẵn sẽ ngày càng phổ biến hơn, là giải pháp giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu và rủi ro xây dựng. Dự kiến năm 2026, miền Nam sẽ đón thêm hơn 600.000 m² nguồn cung mới, trong khi giá thuê được dự đoán duy trì ổn định.
Dòng vốn quốc tế củng cố triển vọng dài hạn
Tính đến ngày 30/9/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ. Trong đó, 2.926 dự án mới được cấp phép, tăng 17,4% về số lượng, mặc dù tổng vốn đăng ký cấp mới đạt 12,39 tỷ USD, giảm nhẹ 8,6%. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với 7,27 tỷ USD, chiếm 58,7% tổng vốn đăng ký. Lĩnh vực bất động sản theo sau với 2,57 tỷ USD (20,7%).
Nhà đầu tư lớn nhất gồm: Singapore dẫn đầu với 3,43 tỷ USD (27,7%), Trung Quốc 2,88 tỷ USD (23,3%), Hồng Kông 1,06 tỷ USD (8,5%). Vốn điều chỉnh cũng tăng vọt 48% lên 11,32 tỷ USD, cùng với 4,84 tỷ USD thông qua góp vốn, mua cổ phần, phản ánh sự trưởng thành của thị trường M&A Việt Nam. Vốn FDI thực hiện 9 tháng ước đạt 18,80 tỷ USD, tăng 8,5% và là mức cao nhất 5 năm qua, với ngành chế biến, chế tạo chiếm 82,8%.
Đặc biệt, niềm tin của nhà đầu tư châu Âu vào Việt Nam tiếp tục ở mức cao trong Quý 3/2025, theo Chỉ số Niềm tin Kinh doanh (BCI) của EuroCham, đạt 66,5 điểm – mức cao nhất trong ba năm gần đây. Chỉ 3% doanh nghiệp cân nhắc thu hẹp hoặc rút khỏi thị trường, 3% khác đang mở rộng hoạt động. Phần lớn đánh giá tích cực về môi trường kinh doanh nhờ cải cách lao động, thị thực và các chính sách hỗ trợ chuyển đổi xanh, củng cố niềm tin vào tiềm năng phát triển bền vững của ngành công nghiệp Việt Nam.
Nhiều khu công nghiệp miền Nam đang triển khai mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái, thu hút vốn FDI chất lượng cao từ châu Âu và Singapore. Khoảng 1/4 doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam đã áp dụng sáng kiến xanh, từ giảm phát thải, nâng cấp hiệu quả năng lượng đến kinh tế tuần hoàn. Chương trình Global Gateway của EU và các dự án đầu tư năng lượng tái tạo giúp cải thiện hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành bền vững, tạo lợi thế cho các KCN thế hệ mới.
Các cải cách hành chính, bao gồm Nghị định 219, 221 và Nghị quyết 229 về lao động và thị thực, cùng sáng kiến “Cửa ngõ Toàn cầu – Global Gateway” của EU, đã và đang mở rộng cơ hội cho các nhà phát triển khu công nghiệp Việt Nam nâng cấp hạ tầng, đón sóng các doanh nghiệp EU và Singapore dịch chuyển sản xuất.
Dù thị trường miền Nam năm 2025 đang điều chỉnh, các tín hiệu tích cực từ cải cách thể chế, dòng vốn FDI và niềm tin của nhà đầu tư quốc tế cho thấy triển vọng phục hồi rõ nét trong 2026. Khi các khu công nghiệp thế hệ mới – tích hợp năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước thải tuần hoàn và tiêu chuẩn ESG – được triển khai, Việt Nam sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng xanh, củng cố vị thế trung tâm sản xuất và logistics của khu vực Đông Nam Á.
