(BĐT) - Thu hút vốn đầu tư nước ngoài được Chính phủ lựa chọn là một trong những mũi giáp công thúc đẩy tăng trưởng. Với tỷ lệ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại các khu công nghiệp chiếm 60 - 70% tổng nguồn vốn thu hút, bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) đang trở nên hấp dẫn đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Giá thuê bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong chu kỳ tăng cao, giá chào thuê trung bình tăng khoảng 10% so với cùng kỳ 2019. Ảnh: Lê Tiên

Giá thuê bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong chu kỳ tăng cao, giá chào thuê trung bình tăng khoảng 10% so với cùng kỳ 2019. Ảnh: Lê Tiên

Giải mã sức hút

Chỉ cần gõ từ khoá “BĐS công nghiệp Việt Nam”, hay “Vietnam Industrial Real Estate Market”, trong vòng chưa đầy 0,79 giây, Google cho ra 200 triệu kết quả khác nhau, điều này minh chứng cho sức hấp dẫn của lĩnh vực này trong suốt từ cuối năm 2019 đến nay.

Có nhiều nguyên nhân để BĐS công nghiệp trở thành tâm điểm của giới đầu tư trong và ngoài nước, trong đó nổi bật là ba điểm. Thứ nhất, đại dịch Covid-19 cùng với cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung kéo dài từ cuối năm 2019 đến nay đã thúc đẩy các quốc gia tái định vị cơ sở sản xuất, tránh phụ thuộc vào một quốc gia mà Trung Quốc là một minh chứng điển hình. Trong làn sóng này, Việt Nam trở thành điểm đầu tư hấp dẫn nhờ kiểm soát tốt dịch Covid-19 và nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương. Chi phí chào thuê đất công nghiệp dù tăng song vẫn ở mức chấp nhận được so với các quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á; nguồn nhân lực dồi dào, giá rẻ.

Thứ hai, Chính phủ liên tiếp tạo ra các điều kiện giúp BĐS công nghiệp phát triển như thúc đẩy đầu tư kết cấu hạ tầng, cảng biển, xây dựng sân bay Long Thành, chuyển sang đầu tư công các dự án thành phần đường bộ cao tốc Bắc - Nam… Khi những dự án này đi vào hoạt động sẽ tạo cú hích lớn cho BĐS công nghiệp.

Thứ ba, việc Việt Nam ký hàng loạt hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) có hiệu lực sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp (DN) sản xuất nước ngoài di chuyển đến và đặt nhà máy tại Việt Nam, xuất khẩu sang thị trường khác nhằm hưởng thuế ưu đãi. Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) được ký kết cũng mở thêm cửa cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Sân chơi nào cho kẻ đến sau?

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), hiện cả nước có 369 KCN với diện tích đất tự nhiên khoảng 113,8 nghìn ha, trong đó, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê khoảng 73,6 nghìn ha.

Theo các chuyên gia của CBRE, giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp Việt Nam tăng khoảng 10%, một vài khu đất công nghiệp ghi nhận giá thuê có thể tăng lên đến 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Yếu tố nội tại của nền kinh tế Việt Nam như đã phân tích trên cùng với tiềm năng tăng giá đã tạo động lực cho nhiều DN trong và ngoài nước đặt kế hoạch lấn sân vào phân khúc này. Một số DN dần hé lộ tham vọng như Vingroup, Viglacera, Tập đoàn Sơn Hà, Hoà Phát…

Tại Vingroup, DN này nhảy vào BĐS công nghiệp với lợi thế sẵn có của mình: Chuyển đổi khu tổ hợp VinFast sang BĐS khu công nghiệp do Vinhomes quản lý và VinFast trở thành khách hàng thuê đầu tiên. Trao đổi với báo giới, bà Nguyễn Diệu Linh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes cho biết, những khách hàng mục tiêu ban đầu của mảng BĐS KCN sẽ là các đơn vị trong chuỗi cung ứng linh kiện ô tô, mục đích nhằm tạo ra một hệ sinh thái xung quanh VinFast cả về yếu tố sản xuất và địa lý. Khách hàng thuê sẽ nhận được ưu đãi tương tự VinFast.

Trong khi đó, Tập đoàn Sơn Hà cho biết, khi bắt tay làm BĐS công nghiệp, Công ty xác định xây dựng KCN theo kiểu mới với công nghệ xanh, đồng bộ để thu hút DN ngoại có công nghệ sản xuất sạch, có hàm lượng giá trị cao “chứ không xây kiểu cũ, không vơ bèo vạt tép”. Ý tưởng của Sơn Hà về một KCN kiểu mới là bên trong xây nhà xưởng, bên ngoài làm hạ tầng như nhà ở, siêu thị…

“Như ở Tam Dương, Vĩnh Phúc, KCN rộng 162 ha, chúng tôi sẽ đề xuất xây dựng khu dịch vụ phụ trợ như nhà ở, siêu thị, hạ tầng sinh hoạt bên cạnh khoảng 20 ha để đảm bảo nhu cầu cho các nhà đầu tư… Tư duy làm BĐS công nghiệp của chúng tôi là làm đầy đủ, tiện nghi để DN đến đây không phải lo lắng gì”, ông Nhữ Văn Hoan - Phó TGĐ Tập đoàn Sơn Hà cho biết.

Cơ hội cho các DN nhảy vào BĐS công nghiệp vẫn còn lớn. Nhưng làm theo cách nào và hướng đi nào phù hợp cho DN phải tính kỹ. Đặc biệt, ở trong nước, quỹ đất cho KCN đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đề xuất cắt giảm tại một số địa phương. Cụ thể, tổng diện tích quy hoạch đất KCN đề xuất điều chỉnh giảm lên tới 18.228 ha, trong đó các tỉnh Thanh Hóa giảm 4.327 ha, Quảng Bình giảm 2.020 ha, Nghệ An giảm 4.175 ha... Bên cạnh đó, Bộ đề nghị tăng 4.644 ha diện tích quy hoạch đất KCN của 9 địa phương.

Với 37.000 ha diện tích đất công nghiệp đang đền bù giải phóng mặt bằng và chưa sử dụng, thì Bộ TN&MT đang đề xuất giảm khoảng 18.000 ha, tức là còn lại khoảng 19.000 ha chưa sử dụng đến và đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Diện tích đất này ở địa phương nào? Địa phương nào được đề nghị tăng diện tích đất công nghiệp? Đây là điều các DN cần nắm rõ để có chiến lược đầu tư bài bản kết cấu hạ tầng, tránh lãng phí.