 |
| Từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với khối lượng lớn. Ảnh: Phú An |
Dù mang trên lưng khối nợ lớn, nhưng Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (NVL) đang nỗ lực tái khởi động nhiều dự án trọng điểm để tận dụng đà phục hồi của thị trường. Tại NovaWorld Hồ Tràm (1.000 ha, Bà Rịa - Vũng Tàu), Công ty đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500, nghĩa vụ tiền sử dụng đất và giấy phép xây dựng cho toàn bộ phân khu. DN cũng khởi công thi công kết cấu, hoàn thiện thô và hệ thống cơ điện cho 35 căn villa thuộc khu Biệt thự Đồi - The Tropicana, tạo nền tảng cho việc bàn giao sản phẩm đã bán và tăng thanh khoản thị trường thứ cấp.
Gần đây, Công ty CP Phát Đạt (PDR) cũng liên tục mở các đợt bán hàng mới và thành lập công ty con - Công ty TNHH Đầu tư BĐS cao tầng Thuận An 1 - nhằm “dọn đường” đón nguồn vốn ngoại cho dự án gần 6.000 căn hộ tại phường Thuận Giao, Bình Dương. Ngoài ra, Phát Đạt đang chuẩn bị mở bán tiếp các dự án La Pura (TP.HCM) và Quy Nhơn Iconic (Gia Lai), tận dụng nhu cầu căn hộ cao từ thị trường nội địa và củng cố niềm tin nhà đầu tư.
Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vừa thông qua kế hoạch triển khai dự án chung cư ven sông Sài Gòn, quy mô khoảng 23.000 m² với 6 block cao 40 tầng, dự kiến cung cấp 3.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư 7.000 tỷ đồng. Song song đó, Đất Xanh tiếp tục hoàn tất thủ tục pháp lý và đất đai cho các dự án trọng điểm khác như The Privé (Gem Riverside) và Gem Sky World tại Đồng Nai, chuẩn bị mở rộng quỹ đất và tăng tốc triển khai trong giai đoạn 2025 - 2030.
Nhiều DN BĐS khác cũng đang công bố, triển khai dự án mới khi BĐS vẫn là kênh đầu tư thu hút dòng tiền đáng kể trong nền kinh tế. Tuy nhiên, song hành cùng những diễn biến ấm dần của hoạt động đầu tư dự án hay các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường BĐS, khối nợ trái phiếu của các DN vẫn là mối lo hiện hữu, nhất là khi thời hạn cuối năm 2025 đang đến gần.
Đơn cử, Công ty CP Bông Sen, DN liên quan Tập đoàn Vạn Thịnh Phát của bà Trương Mỹ Lan, chậm thanh toán 2.426,5 tỷ đồng lãi trái phiếu lô BSECH2126003 (tổng giá trị phát hành 4.800 tỷ đồng, lãi suất 15,75%/năm kỳ đầu) do tài khoản bị phong tỏa. Lô trái phiếu này được phát hành năm 2021 để đầu tư Dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và căn hộ tại số 152 Trần Phú (TP.HCM), đảm bảo bằng cổ phần và tài sản của DN. Bông Sen có vốn điều lệ 4.777 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 4.539 tỷ đồng, lỗ lũy kế đến nay gần 3.092 tỷ đồng, nợ phải trả hơn 9.076 tỷ đồng, trong đó nợ trái phiếu chiếm 4.800 tỷ đồng.
Công ty CP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát cũng vừa gửi văn bản đến Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) và nhà đầu tư thông báo về tình hình thanh toán nợ trái phiếu. Ông Võ Hồ Thi Hoàng, Tổng giám đốc Xây dựng Đại Thịnh Phát cho biết, DN chưa thanh toán đúng hạn hơn 5,1 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu lô DPJ12201 (phát hành năm 2022 với tổng giá trị 500 tỷ đồng). Công ty đang sắp xếp nguồn tiền và sẽ thanh toán sớm. Đại Thịnh Phát là chủ đầu tư Dự án Marina Tower (Bình Dương) với diện tích đất 10,6 ha, gồm 3 block 19 tầng, hơn 800 căn hộ, tiền thân là công ty con của Công ty CP Đầu tư LDG trước khi LDG thoái vốn hoàn toàn năm 2021.
Công ty CP Khách sạn Vịnh Hạ Long, chủ đầu tư Dự án The Holiday Hạ Long, cũng chưa thanh toán đủ 60 tỷ đồng tiền gốc lô trái phiếu HLHCH2125001 (tổng giá trị 200 tỷ đồng, phát hành năm 2021, lãi suất 11%/năm hai kỳ đầu) do chưa sắp xếp được vốn. Theo ông Vũ Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty, trái chủ SeABank đã đồng ý gia hạn thanh toán. Được biết, Dự án The Holiday Hạ Long là tổ hợp khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng 5 sao với 39 tầng, gồm 156 phòng khách sạn và 510 căn condotel, tổng mức đầu tư khoảng 800 tỷ đồng.
Ngoài các DN nêu trên, còn một số công ty khác gặp khó khăn trong việc trả nợ trái phiếu đến hạn. Những khác biệt về nguyên nhân chậm thanh toán - từ phong tỏa tài khoản đến thiếu vốn - cho thấy thị trường cần cơ chế giám sát dòng vốn huy động được một cách minh bạch, để tăng cường bảo vệ nhà đầu tư.
Trong bức tranh toàn thị trường, Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, tháng 10/2025, thị trường TPDN ghi nhận 42 đợt phát hành với tổng giá trị 57.192 tỷ đồng, trong đó BĐS chiếm tỷ trọng đáng kể. Lãi suất phát hành trung bình 9 - 12,5%/năm, cao hơn nhóm ngân hàng, phản ánh nhu cầu huy động vốn tăng mạnh.
Lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10/2025, tổng giá trị phát hành TPDN đạt 481.944 tỷ đồng, gồm 28 đợt phát hành ra công chúng trị giá 50.583 tỷ đồng (chiếm 10,5%) và 380 đợt phát hành riêng lẻ 431.361 tỷ đồng (89,5%). Trong 2 tháng cuối năm, trái phiếu đến hạn ước khoảng 32.718 tỷ đồng, trong đó BĐS chiếm 12.726 tỷ đồng.
Các DN BĐS có khối lượng phát hành nổi bật gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Hải Đăng (3.800 tỷ đồng, lãi suất 8,95%), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Trường Minh (4.500 tỷ đồng, lãi suất 9,8% cho 2 kỳ đầu), Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ đồng, 9%), Công ty CP Thời Đại Mới T&T (phát hành 2 lô: 5.550 tỷ đồng, 9,45% cho 2 kỳ đầu và 2.500 tỷ đồng, 8,95%), Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land (80 tỷ đồng, 13,5%/năm cho 2 kỳ đầu), Công ty CP May - Diêm Sài Gòn (500 tỷ đồng, 9%).
