Chiến lược thích ứng trong chu kỳ mới: Khi giá trị thực trở thành thước đo sinh tồn

Chu kỳ 2026 - 2030 sẽ thuộc về những chủ đầu tư làm thật, giữ cam kết và kiểm soát chặt chẽ sức khỏe tài chính. Ảnh: Lê Toàn

Tại phiên thảo luận “Chiến lược thích ứng - Đón chu kỳ mới” thuộc Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược - Đón chu kỳ mới”, các chuyên gia đã phác họa lộ trình thay đổi tư duy mang tính sống còn. Thông điệp xuyên suốt là: Chu kỳ 2026 - 2030 thuộc về những chủ đầu tư làm thật, giữ cam kết và kiểm soát chặt chẽ sức khỏe tài chính.

Tái cấu trúc tài chính: Chuyển trọng tâm từ bán hàng sang "thiết kế" dòng tiền

Sự thay đổi quan trọng nhất trong chu kỳ này nằm ở vai trò của dòng tiền. Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group nhận định, dòng tiền không còn là kết quả sau cùng của bán hàng mà phải được "thiết kế" ngay từ khi dự án bắt đầu. Trong bối cảnh các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã đi vào thực thi, yêu cầu về năng lực tài chính của chủ đầu tư trở nên khắt khe hơn bao giờ hết.

Việc siết chặt các quy định về thu tiền đặt cọc và điều kiện mở bán khiến doanh nghiệp không thể dựa quá nhiều vào dòng vốn huy động sớm từ khách hàng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải giải bài toán "kiềng ba chân": pháp lý chuẩn chỉnh, nguồn vốn tự có vững vàng và tiến độ thực thi cam kết. Chỉ cần một mắt xích chậm lại, toàn bộ cấu trúc tài chính của dự án có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Bà My nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt chẽ lộ trình cho từng quỹ đất giúp doanh nghiệp tránh áp lực tài chính khi thị trường biến động. Thay vì thâu tóm quỹ đất dàn trải theo kiểu "vết dầu loang", doanh nghiệp hiện nay tập trung nguồn lực để hoàn thiện dứt điểm từng dự án. Đây là sự chuyển dịch từ tư duy chiếm lĩnh sang tư duy khai thác hiệu quả.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, sự phân hóa đang diễn ra sâu sắc giữa các nhóm doanh nghiệp. Những đơn vị thắng thế là những chủ đầu tư biết tập trung vào chất lượng thực và khả năng vận hành sau bàn giao. Ông Phúc chỉ ra một thực tế: Định nghĩa về nhà ở "vừa túi tiền" nay đã vọt lên ngưỡng 2-5 tỷ đồng/căn do áp lực chi phí đầu vào tăng cao.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải tối ưu hóa quy trình xây dựng và quản trị để giữ mức giá cạnh tranh nhất có thể. Chu kỳ 2026 không còn dư địa cho những dự án thiếu pháp lý hay chỉ tồn tại trên phối cảnh. Dòng vốn hiện nay ưu tiên sự an toàn và tính thanh khoản thực tế, đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự minh bạch tuyệt đối về thông tin dự án.

Việc quản trị tốt dòng tiền và tập trung vào phân khúc nhà ở có khả năng hấp thụ cao là chiến lược ưu tiên để tạo nguồn vốn ổn định cho tái đầu tư. Điều này cũng giúp doanh nghiệp giữ vững vị thế trước những biến động khó lường của lãi suất và các kênh huy động vốn truyền thống.

Thay đổi tiêu chí chọn nhà: Chất lượng sống "soán ngôi" vị trí trung tâm

Một bước ngoặt lớn khác của chu kỳ mới là sự thay đổi trong tiêu chí chọn nhà của khách hàng, đặc biệt là thế hệ Millennials và Gen Z – nhóm khách hàng đang nắm giữ lực cầu chính. Bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group cho rằng, người mua hiện nay ưu tiên chất lượng sống hơn vị trí trung tâm đơn thuần.

Nếu trước đây khoảng cách địa lý là rào cản lớn, thì nay người mua sẵn sàng dịch chuyển ra xa nếu dự án có hệ sinh thái tiện ích đủ khác biệt. Họ không chỉ tìm một nơi để ở mà muốn ngôi nhà phản ánh phong cách sống, cá tính và hỗ trợ sức khỏe toàn diện. Nhóm khách hàng trẻ coi trọng "vốn trải nghiệm" hơn "vốn tài sản". Họ quan tâm đến việc con cái sẽ chơi với ai, cộng đồng cư dân xung quanh như thế nào và ngôi nhà đó có giúp họ tái tạo năng lượng sau giờ làm việc hay không.

Sự chuyển dịch này mở ra cơ hội lớn cho các mô hình đại đô thị sinh thái và khu đô thị tích hợp (all-in-one). Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, xu hướng giãn dân đang rõ nét khi quỹ đất nội đô đã cạn kiệt không gian cho các tiện ích xanh. Khi các tuyến đường hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các cao tốc liên vùng dần hoàn thiện, khoảng cách không còn được đo bằng cây số mà được đo bằng thời gian di chuyển.

Việc tích hợp từ trường học, bệnh viện đến các khu thể thao chuyên sâu như pickleball, tennis hay không gian làm việc chung (co-working space) ngay trong dự án chính là lời giải cho áp lực hạ tầng nội đô. Đại diện Five Star Group cho biết, việc phát triển các đại đô thị vệ tinh như Five Star Eco City tại cửa ngõ Tây Nam TP.HCM giúp cư dân hưởng lợi từ không gian sống rộng lớn trong khi vẫn kết nối thuận tiện với trung tâm qua các trục giao thông hiện đại.

Bà Thi Anh Đào lưu ý thêm, giá trị bất động sản dài hạn không chỉ đến từ công trình vật chất mà còn từ đời sống cộng đồng. Những khu dân cư có giá trị bền vững trên thế giới đều gắn liền với bản sắc văn hóa và chất lượng cư dân sinh sống. Do đó, sau giai đoạn xây dựng "phần cứng", doanh nghiệp phải chú trọng vào "phần mềm" là các hoạt động kết nối văn hóa, quản lý vận hành chuyên nghiệp để giữ chân và gia tăng giá trị cho khách hàng.

Khép lại phiên thảo luận, các diễn giả thống nhất rằng thị trường đang bước vào chu kỳ minh bạch và khắt khe hơn bao giờ hết. Đây là cuộc chơi của sự chuyên nghiệp, nơi các công thức cũ về đầu cơ hay tạo sóng không còn hiệu quả. Điểm quyết định nằm ở khả năng đọc đúng nhu cầu thực, vận hành chuẩn xác trong khung pháp lý rõ ràng và tạo ra những sản phẩm có giá trị sử dụng lâu dài.

Chu kỳ mới không loại bỏ cơ hội, nhưng sẽ thu hẹp đáng kể "độ dễ" của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp đủ kỷ luật tài chính, thực thi đúng cam kết và thấu hiểu tâm lý khách hàng mới có thể trụ vững và dẫn dắt xu hướng trong giai đoạn 2026 - 2030.