 |
| Quy định về cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m) tại Nghị định số 274/2026/NĐ-CP giúp nhà đầu tư dễ dự liệu khi lên kế hoạch đầu tư vào các dự án mới. Ảnh minh họa: Phúc An |
Những dự án đầu tiên
Điều 52 NĐ 274 quy định tỷ lệ m được xác định trên cơ sở tỷ lệ bình quân nộp ngân sách nhà nước (NSNN) do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất của tất cả các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn đã có kết quả đấu thầu trên địa bàn hành chính cấp tỉnh trong thời gian 3 năm liền kề gần nhất trước ngày có văn bản phê duyệt bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời, đáp ứng đầy đủ điều kiện gồm sử dụng kết quả đấu thầu của dự án khu đô thị (trong trường hợp dự án đang xét là dự án khu đô thị) hoặc sử dụng kết quả đấu thầu của dự án khu dân cư nông thôn (trong trường hợp dự án đang xét là dự án khu dân cư nông thôn); có diện tích sử dụng đất từ 50% diện tích sử dụng đất trở lên của dự án đang xét; có tổng vốn đầu tư từ 50% tổng vốn đầu tư trở lên của dự án đang xét (áp dụng trong trường hợp không có dự án đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản này)… Đối với trường hợp dự án đang xét được triển khai tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ M trong hồ sơ dự thầu (HSDT) làm cơ sở đánh giá HSDT và nộp NSNN theo quy định.
Đây là thay đổi rất lớn so với cách tính cũ, quy định tại Nghị định số 115/2024/NĐ-CP, xác định theo tỷ lệ bình quân giữa giá sàn và giá trúng đấu giá của các khu đất thực hiện dự án có cùng mục đích sử dụng với khu đất dự kiến tổ chức đấu thầu.
Ngay 21/8/2026, Chủ tịch UBND xã Tân Cương, tỉnh Thái Nguyên phê duyệt HSMT Dự án Khu đô thị sinh thái hồ Ghềnh Chè và Dự án Khu phức hợp đô thị sinh thái, thể thao hồ Ghềnh Chè. Ngày 22/8, UBND xã Tân Cương thông báo mời thầu 2 dự án, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế, đóng thầu ngày 22/10/2026.
Theo HSMT, Khu đô thị sinh thái hồ Ghềnh Chè có tổng vốn đầu tư (TVĐT) dự kiến 6.097 tỷ đồng. Dự án xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên tổng diện tích đất là 26 ha; trong đó nhà ở thấp tầng với tổng diện tích khoảng 9,13 ha; đất thương mại dịch vụ gồm đất du lịch, đất hỗn hợp thương mại dịch vụ, thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh, diện tích khoảng 7,22 ha; cải tạo, sửa chữa đập hồ Ghềnh Chè; đầu tư xây dựng 1 nhà máy cấp nước với công suất thiết kế 8.500 m3/ngày đêm…
Dự án Khu phức hợp đô thị sinh thái, thể thao hồ Ghềnh Chè có TVĐT dự kiến 6.746 tỷ đồng. Quy mô đầu tư xây dựng hạng mục hạ tầng kỹ thuật trên tổng diện tích đất là 229,78 ha; gồm các hạng mục nhà ở thấp tầng với tổng diện tích 9,2 ha; đất thương mại dịch vụ diện tích 18,63 ha; sân gôn…
HSMT quy định tỷ trọng điểm năng lực 250 điểm; điểm phương án đầu tư kinh doanh 250 điểm; điểm hiệu quả sử dụng đất 500 điểm. Tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất áp dụng đối với trường hợp dự án đang xét được triển khai tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định. Theo đó HSMT không quy định tỷ lệ m, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ M.
2 dự án khác tại Thái Nguyên mời thầu sau đó ít ngày cũng áp dụng quy định này, là Dự án Khu đô thị Đồng Tiến có TVĐT dự kiến 1.557 tỷ đồng, thông báo mời thầu ngày 28/8/2026, đóng thầu ngày 27/10/2026 và Dự án Khu dân cư Soi 1 xã Phú Bình với TVĐT dự kiến 177,4 tỷ đồng, thông báo mời thầu ngày 25/8/2026, đóng thầu ngày 9/10/2026.
Tại Hải Phòng, Dự án Đầu tư xây dựng Khu dân cư mới xã Trần Phú là dự án đầu tiên tại địa phương này xác định tỷ lệ m theo quy định tại NĐ 274, được công bố mời thầu ngày 29/8/2026. Dự án có TVĐT 448,831 tỷ đồng, tổng diện tích 97.878,38 m², trong đó, diện tích quy hoạch khu dân cư là 97.000 m², diện tích đất hành lang giao thông đối ngoại là 878,38 m². Dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đóng thầu trong ngày 17/9/2026.
Theo HSMT, tỷ lệ m = 3,65%, xác định căn cứ tỷ lệ nộp ngân sách do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất của tất cả các dự án khu dân cư nông thông đã có kết quả đấu thầu trên địa bàn cấp tỉnh trong thời gian 3 năm liền kề trước ngày 15/6/2026.
Tạo thuận lợi hơn
Nhận định về cách tính tỷ lệ m theo NĐ 274, ông Nguyễn Công Việt, Chủ tịch UBND xã Tân Cương cho rằng, quy định mới tạo thuận lợi và phù hợp hơn với dự án đầu tư kinh doanh đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đặc biệt, quy định mở tại NĐ 274, không yêu cầu tính tỷ lệ m tại HSMT đối với dự án thực hiện tại địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn đã gỡ vướng mắc cho 2 dự án mà xã đang triển khai, là Khu đô thị sinh thái hồ Ghềnh Chè và Khu phức hợp đô thị sinh thái, thể thao hồ Ghềnh Chè. Đây là 2 dự án quy mô lớn, chưa có dự án tương đồng đấu giá, đấu thầu trước đó.
Theo một chuyên gia đấu thầu, đối với địa bàn khó khăn, cần kêu gọi thu hút đầu tư. Việc không quy định tỷ lệ m tại HSMT, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ M có thể tăng sức hút cho dự án. Tuy nhiên, cũng có băn khoăn, khi không quy định tỷ lệ m, nhà đầu tư có thể đề xuất giá trị nộp NSNN không phù hợp với lợi thế của khu đất, không bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực từ đất đai… Do đó, điều quan trọng vẫn là cạnh tranh thị trường thực sự.
Một nhà đầu tư chia sẻ, cách tính tỷ lệ m tại NĐ 274 giúp họ dễ dự liệu hơn khi lên kế hoạch đầu tư vào các dự án mới, địa bàn mới, vì có thể tự xác định dựa trên tổng hợp kết quả đấu thầu đã công khai trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Đồng thời, tránh việc phụ thuộc vào kết quả đấu giá quyền sử dụng đất các lô đất nhỏ lẻ vốn không tương đồng với dự án thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, tại một số địa phương, do tỷ lệ m tính theo quy định cũ ở một số thời điểm rất cao, kết quả đấu thầu vì thế cũng cao tương ứng, nên khi các dự án mới đưa ra đấu thầu, khả năng tỷ lệ m vẫn neo cao, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán rất kỹ khi tham gia.
Ngoài ra, NĐ 274 có hướng dẫn xử lý trong trường hợp không xác định được dự án tham chiếu. Cụ thể, căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương nơi triển khai dự án, HSMT quy định tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất theo hướng, trường hợp dự án đang xét là dự án khu đô thị, sử dụng tiêu chuẩn quy định tại điểm d hoặc điểm đ khoản 1 Điều 53 của Nghị định quy định về tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương; trường hợp dự án đang xét là khu dân cư nông thôn, HSMT không quy định tỷ lệ m. Nghị định giao Bộ trưởng Bộ quản lý ngành hướng dẫn về việc áp dụng các tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương quy định tại Điều 53 của Nghị định này và phương pháp xác định tiêu chuẩn đó, phù hợp với điều kiện đặc thù của ngành, lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý.
Ông Nguyễn Công Việt chia sẻ, địa phương rất chờ hướng dẫn của các bộ quản lý ngành để có cơ sở áp dụng đối với các dự án khu đô thị không xác định được dự án tham chiếu vì đây là trường hợp chung tại nhiều địa bàn.
