 |
| VIFC-HCMC chính thức vận hành từ ngày 11/2/2026, với quy mô khoảng 898 ha tại các phường Sài Gòn, Bến Thành và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Internet |
Nguồn cung lớn, khách thuê phải đến từ đâu?
Con số hơn 1,09 triệu m² cho thấy thị trường văn phòng quanh VIFC-HCMC đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng đáng kể. Theo CBRE, từ mức 765.144 m² hiện hữu tại 33 tòa nhà, tổng nguồn cung khu vực này có thể tăng thêm hơn 332.000 m² đến năm 2030.
Nguồn cung mới tập trung mạnh ở phân khúc cao cấp. Trong giai đoạn 2026-2028, bốn dự án hạng A gồm The Kross, Opusk, Saigon Centre 3 và Millennial sẽ bổ sung tổng cộng 165.229 m² NLA. Lượng cung này chiếm khoảng 76% nguồn cung hạng A tương lai của TP.HCM.
Trong khi đó, thị trường hiện hữu đã có nhu cầu tương đối rõ đối với văn phòng chất lượng cao. Nhu cầu di dời và mở rộng chiếm hơn 60% tổng diện tích giao dịch tại TP.HCM kể từ năm 2023; riêng năm 2025, hơn một nửa giao dịch di dời thực hiện tại các tòa nhà hạng A.
Như vậy, một phần nguồn cầu cho lượng cung mới có thể đến từ chính các doanh nghiệp đang hoạt động tại TP.HCM và có nhu cầu nâng cấp, mở rộng văn phòng.
Phần còn lại phụ thuộc vào khả năng VIFC-HCMC thu hút doanh nghiệp mới và các hoạt động mới.
VIFC-HCMC chính thức vận hành từ ngày 11/2/2026, với quy mô khoảng 898 ha tại các phường Sài Gòn, Bến Thành và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau hơn 6 tháng, Trung tâm đã thu hút hơn 500 doanh nghiệp đăng ký tham gia thành viên.
Tuy nhiên, số doanh nghiệp thành viên không thể quy đổi trực tiếp thành nhu cầu thuê văn phòng. Quan trọng hơn là doanh nghiệp nào thực sự đặt hoạt động tại đây và quy mô sử dụng văn phòng ra sao.
Đây là lý do cơ cấu ngành nghề trở thành chỉ dấu quan trọng hơn số lượng doanh nghiệp.
Công nghệ, tài chính và dịch vụ cùng tạo cầu
Danh mục ngành nghề được định hướng thu hút tại VIFC-HCMC khá rộng, gồm FinTech và tài sản kỹ thuật số, kỹ thuật số và công nghệ, quản lý tài sản và Family Office, tài chính thương mại - logistics, tài chính hàng không - hàng hải, tài chính xanh, thị trường vốn và các lĩnh vực liên quan.
Trong đó, công nghệ thông tin, ngân hàng - tài chính - bảo hiểm và dịch vụ hiện đã là những nhóm khách thuê quan trọng trên thị trường văn phòng TP.HCM. Đáng chú ý, khảo sát của CBRE tại châu Á - Thái Bình Dương cho thấy 68% doanh nghiệp IT - phần mềm dự báo mở rộng văn phòng trong năm 2026; tỷ lệ này ở nhóm dịch vụ là 37%, quản lý tài sản và bảo hiểm cùng 24%. Đây là số liệu của APAC, không phải dự báo riêng cho VIFC-HCMC.
VIFC-HCMC còn đặt mục tiêu thu hút các trung tâm năng lực toàn cầu (GCC). Đây có thể là nhóm khách thuê đáng chú ý bởi nhu cầu không chỉ đến từ trụ sở tài chính mà còn từ công nghệ, dữ liệu, nghiên cứu và phát triển.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành VIFC-HCMC cho rằng, việc thu hút các GCC sẽ góp phần mở rộng hệ sinh thái hoạt động tại Trung tâm.
Ở góc độ thị trường văn phòng, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam nhận định, sự hiện diện của các định chế tài chính, doanh nghiệp quốc tế và dòng vốn chất lượng cao trong 5-10 năm tới sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với các tòa nhà hạng A đạt chuẩn quốc tế.
Nhưng để nguồn cầu này chuyển thành diện tích thuê thực tế, sản phẩm cũng phải thay đổi.
CBRE cho rằng khách thuê hiện ưu tiên những mặt bằng rộng, hiệu quả hơn, chú trọng không gian cộng tác, giao tiếp, sức khỏe và phúc lợi. Các dự án mới tại VIFC-HCMC cần hạ tầng công nghệ, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, khả năng hỗ trợ các hoạt động tài chính quy mô lớn và hướng tới các chứng nhận LEED, WELL hoặc EDGE.
Điều đó đồng nghĩa 165.229 m² văn phòng hạng A sắp tới sẽ phải cạnh tranh không chỉ bằng vị trí hay giá thuê, mà bằng khả năng đáp ứng đúng nhóm khách thuê mà VIFC-HCMC muốn thu hút.
Với nguồn cung dự kiến vượt 1,09 triệu m² vào năm 2030, sức hấp thụ sẽ phụ thuộc vào tốc độ doanh nghiệp mới gia nhập, quy mô hoạt động và nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu.
Vì vậy, bài toán của VIFC-HCMC không phải có bao nhiêu doanh nghiệp đăng ký tham gia, mà là bao nhiêu doanh nghiệp thực sự tạo ra nhu cầu thuê văn phòng. Nếu nguồn cầu từ tài chính, công nghệ và dịch vụ hình thành đủ nhanh, khu vực này có thể trở thành một cực văn phòng mới của TP.HCM.
