|
| Thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục phát triển vượt trội |
Đối với mỗi thị trường, JLL đặt kịch bản một nhà đầu tư mua tài sản văn phòng vào đầu năm, gặt hái thu nhập cho thuê trong năm và bán hết tài sản vào cuối năm, với giá bán dựa trên lợi nhuận và giá thuê thị trường.
Sau đó, JLL đã tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR - Internal Rate of Return) dựa trên đồng nội tệ và chia IRR thành ba thành phần: lợi nhuận ban đầu, thay đổi về dòng tiền và thay đổi về lợi nhuận.
Về bản chất, có thể phân tích lợi tức đầu tư bị ảnh hưởng như thế nào bởi lợi nhuận ban đầu, tăng trưởng tiền thuê theo thị trường và thay đổi lợi nhuận thị trường trong năm.
"Với phương pháp tính trên và dựa vào số liệu năm 2019, các thị trường có thành tích vượt trội là Nhật Bản, Đông Nam Á, Ấn Độ và Australia", JLL khẳng định.
Đối với Nhật Bản, mà cụ thể là Tokyo và Osaka, trong khi lợi suất ban đầu tương đối thấp, thì sức tăng trưởng tiền thuê và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là những yếu tố quan trọng trong việc hỗ trợ lợi tức đầu tư cao.
Ở Ấn Độ, Bangalore và Chennai cũng đạt được lợi nhuận cao nhờ lợi suất ban đầu cao, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, tăng trưởng tiền thuê trong năm 2019 và nhờ sự phát triển của ngành công nghệ thông tin tại các thị trường này.
Tại Australia, lợi nhuận ở khu vực trung tâm Sydney và Melbourne rất tốt, do tỷ lệ trống ở các thị trường này vẫn còn tương đối thấp.
Riêng Đông Nam Á, các thị trường mới nổi như TP.HCM, Hà Nội, Bangkok và Manila, ngoài lợi suất ban đầu cao, còn mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận đầu tư cao thông qua tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê, được hỗ trợ bởi đặc tính nhân khẩu học thuận lợi.
Trong quý cuối cùng của năm 2019, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến giá thuê hạng A và B tăng vọt lên mức cao nhất thập kỷ, đạt 29,1 USD mỗi mét vuông. Điều này được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và giá cho thuê cao hơn tại các văn phòng mới trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.
Ở thị trường Hà Nội, trong quý IV/2019, cả phân khúc hạng A và B đều ghi nhận lượng hấp thụ ròng tăng so với quý III/2019, cho thấy nguồn cầu của thị trường tiếp tục được giữ vững. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93%, trong đó hạng A đạt mức 94%.
Trong 10 năm tới, JLL kỳ vọng nhu cầu về văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh 8 - 10% mỗi năm tại TP.HCM và Hà Nội khi nền kinh tế phát triển. JLL hy vọng tỷ lệ dân số làm việc trong phân khúc dịch vụ sẽ tăng từ 30% lên 40% và tăng trưởng GDP hàng năm đạt 5,5 - 6,0%.
Chính điều này cung cấp cơ hội tuyệt vời phát triển xây dựng không gian văn phòng để phục vụ cho các công ty mới và nhu cầu mở rộng. Tuy nhiên, lợi nhuận trong năm 2020 được dự báo là thấp hơn so với năm 2019, vì tăng trưởng tiền thuê có thể chậm lại so với năm ngoái.
"Chúng tôi dự báo các thị trường ở Đông Nam Á và Ấn Độ sẽ tiếp tục mang lại lợi nhuận mạnh mẽ. Đông Nam Á dự kiến sẽ tiếp tục phát triển vượt trội, đặc biệt là Bangkok, Manila, TP.HCM và Hà Nội, nhờ vào các yếu tố kinh tế và nhân khẩu học thuận lợi", JLL nhận định.
