Thị trường thứ cấp căn hộ TP.HCM: "Ngộp" tài chính, chủ nhà hạ giá để "thoát hàng"

0:00 / 0:00
0:00
(BĐT) - Việc mua đi bán lại căn hộ ở TP.HCM trên thị trường thứ cấp trong 3 tháng vừa qua được ghi nhận khá sôi động. Vì sao việc chuyển nhượng sản phẩm giữa các khách hàng gần đây trở nên “xôm tụ” hẳn?
Bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây. Ảnh: Bảo Tín
Bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây. Ảnh: Bảo Tín

Khách tìm ngã rẽ khác

Vợ chồng Lê là dân miền Trung, vào Sài Gòn đã lâu nhưng mãi đến tháng 9 vừa qua mới mua được một căn hộ đã qua sử dụng, với 2 phòng ngủ, diện tích hơn 80 m2, có giá 2,5 tỷ đồng tại Dự án The Eastern, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Lê cho biết, căn hộ chất lượng còn rất tốt, nội thất cơ bản, khoảng cách đi vào trung tâm Quận 1 gần, tương lai giao thông liên kết thuận tiện, nhưng vì chủ nhà đang kẹt về tài chính nên chấp nhận bán rẻ hơn giá thị trường hơn 150 triệu đồng.

Cách đây vài tuần, Quân - một nhà đầu tư căn hộ thứ cấp - than thở rằng muốn bán 2 căn hộ trong một dự án ở TP. Thủ Đức với giá “lời ít cũng được” để thu hồi lại vốn. 2 căn hộ này, giá mỗi căn hiện được rao 2,8 tỷ đồng, là của Quân bỏ vốn cùng 3 người bạn khác mua cách đây hơn 2 năm. Dù đã hạ giá, nhưng do cùng lúc nhiều khách cũng muốn “thoát hàng” tại dự án này nên Quân vẫn chưa bán được.

Tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản cho rằng, thực ra, nói “xôm tụ” thì cũng đúng mà nói khách hàng “ngộp” về tài chính nên hạ giá bán để ra hàng nhanh thì cũng chẳng sai. Nhưng đằng sau những giao dịch này đủ để minh chứng, bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây, song không phải ai cũng xác định rõ.

Tuy nhiên, ngoài lý do trên, việc thị trường căn hộ thứ cấp những tháng gần đây giao dịch khởi sắc còn liên quan đến nguồn cung ở thị trường sơ cấp khan hiếm. Theo thống kê của Savills, lượng giao dịch căn hộ trong quý III giảm 89% so với quý II, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15% - thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, do giá cao.

Người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

“Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang nhận định.

Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ hạng C, mức chênh lệch này lên tới 60%.

Khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn.

Cụ thể, tại Quận 7, chênh lệch hạng B là 35% và hạng C là 60%; trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của hạng C chỉ là 26%.

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho thấy, trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở Quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường thứ cấp đang có những diễn biến hạ giá bán sản phẩm, thì giá sơ cấp của thị trường căn hộ ở TP.HCM đã đạt mốc 124 triệu đồng/m2 vào quý III/2022. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn.

Thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng bị ảnh hưởng khá nhiều do lạm phát và chi phí gia tăng. Cùng với đó là việc hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.

Để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết. Dự kiến trong quý cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, khi nguồn cung mới thấp và giá sơ cấp cứ tiếp tục leo thang, thì người bán và người mua sẽ phải lại tìm về giao dịch ở thị trường thứ cấp.

Chuyên đề

Kết nối đầu tư