 |
| Nguồn cung chưa thực sự hồi phục dù các dự án nhà ở tại TP.HCM liên tục được gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024. Ảnh: Bảo Tín |
Tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2025 diễn ra ngày 8/7/2025, CBRE cho biết, trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở tại TP.HCM ghi nhận 1.400 căn hộ mở bán mới, trong đó riêng quý 2 chiếm khoảng 1.000 căn hộ. Dù nguồn cung quý này tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm vẫn giảm 16% so với cùng kỳ 2024 và thấp nhất kể từ năm 2015.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng điều này phản ánh thực tế nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn chưa thực sự hồi phục, dù từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều dự án đã được gỡ vướng pháp lý.
Trong khi đó, giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng. Tính đến quý II/2025, giá căn hộ trung bình đạt 82 triệu đồng/m² (tính theo diện tích thông thủy), tăng gần 7% theo quý và 29% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá này đến từ cả các dự án mới mở bán và các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, với mức điều chỉnh tăng giá từ 10 – 13%.
Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2025 đạt 74%, giảm so với mức 86% cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, trong quý II/2025, nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như chiết khấu 9 – 16% tùy phương thức thanh toán, hỗ trợ vay ân hạn gốc đến 10 năm, hoặc tặng kèm nội thất.
Tuy nhiên, theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE TP.HCM, cả người mua để ở và nhà đầu tư đều đang trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh mặt bằng giá cao và chi phí vay vẫn chưa giảm đáng kể. Người mua ở thực gặp khó vì áp lực tài chính và tiếp cận tín dụng, trong khi nhà đầu tư ngày càng chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và chính sách thanh toán linh hoạt.
Giới chuyên gia cho rằng để tháo gỡ điểm nghẽn thị trường, các cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện thủ tục hậu pháp lý như phê duyệt giá đất, nghiệm thu PCCC, hoàn công... nhằm đẩy nhanh thời gian đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời, chính sách tín dụng cũng cần được điều chỉnh để hỗ trợ người mua ở thực, tránh nguy cơ "lệch pha" cung - cầu.
Trong khi thị trường căn hộ TP.HCM vẫn khan hiếm nguồn cung mới và giá tiếp tục tăng, các thị trường vùng ven như Bình Dương, Long An và Đồng Nai lại ghi nhận làn sóng mở bán mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm, Bình Dương có gần 8.300 căn hộ mở bán mới – cao gấp gần 6 lần TP.HCM. Nhiều dự án quy mô lớn được phát triển theo mô hình đô thị đa chức năng, cách trung tâm TP.HCM từ 25 – 35km, hứa hẹn thu hút người mua chuyển dịch về vùng giáp ranh khi hạ tầng kết nối hoàn thiện.
Dự kiến trong nửa cuối năm 2025, TP.HCM sẽ có khoảng hơn 6.000 căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, nguồn cung từ các tỉnh giáp ranh dự kiến chiếm đến 70% tổng nguồn cung của toàn khu vực TP.HCM mở rộng. Với khoảng cách giá bán giữa TP.HCM và các thị trường ngoại thành lên tới 50%, dư địa tăng giá tại vùng ven vẫn còn lớn. CBRE dự báo, mức tăng giá trung bình tại các khu vực này có thể đạt 9 – 11% mỗi năm trong ba năm tới.
Tổng quan thị trường cho thấy, thị trường căn hộ TP.HCM đang trong quá trình hồi phục nhưng còn thiếu tính bền vững ở phân khúc dành cho người mua ở thực. Khi nguồn cung còn lệch pha và giá bán leo thang, bài toán an cư tại đô thị lớn vẫn chưa dễ giải.
