 |
| Bảng giá đất được điều chỉnh tăng cao ở một số địa phương để tiệm cận thị trường, dẫn tới hệ quả là nghĩa vụ tài chính về đất của doanh nghiệp, người dân tăng mạnh. Ảnh: Tú Oanh |
Cơ chế quản lý, kiểm soát giá đất
Tại Hội thảo Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến Luật Đất đai do Bộ Tư pháp mới tổ chức, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc khẳng định, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã có nhiều đổi mới, tạo ra tác động lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, dù đã có bước hoàn thiện nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, điểm nghẽn và bất cập khi triển khai Luật Đất đai. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Cơ chế định giá đất đã có nhiều đổi mới nhưng thực tiễn vẫn còn bất cập; có tình trạng bảng giá đất được điều chỉnh tăng cao ở một số địa phương để tiệm cận thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như nghĩa vụ tài chính về đất của doanh nghiệp, người dân tăng đột biến; chi phí bồi thường, GPMB đội lên; nhiều dự án đình trệ vì chi phí vượt khả năng của nhà đầu tư… Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, theo tinh thần của Luật Đất đai 2024, giá đất được xác định dựa trên nguyên tắc thị trường. Với nguyên tắc này, thu ngân sách từ đất sẽ tăng cao, nhưng nếu để thị trường quyết định hoàn toàn, Nhà nước sẽ khó kiểm soát giá và cuộc đuổi bắt “giá đất đuổi giá nhà - giá nhà tăng theo giá đất” là không có điểm dừng. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản tăng phi mã và tâm lý đầu cơ để chờ giá đất tăng trở nên phổ biến. Ông Hiệp cho rằng, Nhà nước cần quản lý để điều tiết thị trường và để kiểm soát địa tô đồng thời thúc đẩy tính lành mạnh của thị trường thì cần có cơ chế thuế thích hợp đi kèm.
Liên quan tới việc định giá đất, ông Hiệp phân tích, giá đất được tính dựa trên những phương pháp phổ biến theo thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư…). Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện vẫn còn những vấn đề bất cập. Theo đó, từ đầu năm 2024 tới nay, có tới 3 nghị định về cách tính giá đất, thay đổi liên tục do những bất cập trong khâu thực thi.
Liên quan tới vấn đề giá đất, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, để có giá đất chuẩn, cần xây dựng cơ sở dữ liệu trung tâm về đất đai và Nhà nước phải đứng ra làm. Nếu chỉ đưa ra quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng không chỉ ra nguyên tắc thị trường nào trong bối cảnh giá đất ngoài thị trường lại là giá ảo thì sẽ rất khó.
Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc cho biết, phương pháp xác định giá đất hiện nay còn nhiều hạn chế. Chúng ta cần cơ chế để bảo đảm giá đất phản ánh đúng giá trị thực, minh bạch, khách quan. Việc chuyển đổi số trong quản lý đất đai là giải pháp then chốt, giúp xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất, minh bạch hóa các giao dịch và tiến tới xác định giá đất sát thực tế.
Chờ cơ chế gỡ khó giải phóng mặt bằng
Một vấn đề lớn trong thực thi pháp luật đất đai được chỉ ra là công tác GPMB. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, thủ tục giải phóng mặt bằng hiện còn quá cồng kềnh, phức tạp. Đơn cử, theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2024, việc thông báo thu hồi phải đủ 3 lần, vận động cũng phải đủ 3 lần trước khi thực hiện cưỡng chế kiểm đếm. Các thủ tục kéo dài và có nhiều thành phần như chính quyền, đại diện của mặt trận tổ quốc, hội phụ nữ, thanh niên… tham gia; cùng với việc các cấp chính quyền không đủ quyết liệt nên khâu GPMB thường mất rất nhiều thời gian… Bên cạnh đó, việc triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp cũng dẫn tới lúng túng, đòi hỏi làm rõ quyền hạn của cấp xã, phường trong công tác GPMB.
Cũng liên quan tới GPMB, trước đó, trong góp ý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ sự đồng thuận với việc bổ sung khoản 34 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng bổ sung trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó đề xuất quy định theo hướng, nếu hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận theo văn bản chấp thuận hoặc hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Quy định như vậy sẽ tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng nghìn dự án đền bù dở dang trong nhiều năm qua, trong đó có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được trên 95% diện tích đất, nhưng vẫn không thể hoàn tất GPMB để thực hiện trọn vẹn. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu lưu ý, việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi còn lại theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của pháp luật về đất đai và không được bồi thường, hỗ trợ thấp hơn giá nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đây với người sử dụng đất trong dự án đối với thửa đất, khu đất có vị trí, lợi thế tương tự.
Liên quan tới nội dung trên, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến đề xuất, khi đưa ra quy định ở mức “thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất” cần làm rõ cơ sở thực tiễn, lập luận để chứng minh mức 75% là phù hợp. Tham khảo một số quốc gia trên thế giới cho thấy, Hàn Quốc đang áp dụng mức 85%, Trung Quốc là 70%. Ông Tuyến nhấn mạnh, trong quá trình xây dựng pháp luật, không bao giờ áp dụng nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối mà phải đồng thuận tương đối theo đa số thì mới khả thi.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc, Hội đồng Phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật Trung ương (Bộ Tư pháp là cơ quan thường trực) với vai trò là cơ quan tư vấn giúp Chính phủ, Thủ tướng sẽ tiếp tục tổ chức các hội thảo/tọa đàm/diễn đàn để kịp thời nắm bắt những “điểm nghẽn” về thể chế, khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp và địa phương, cơ sở trong tổ chức thi hành pháp luật liên quan đến doanh nghiệp, hoạt động sản xuất, kinh doanh. Từ đó, nghiên cứu đưa ra các đề xuất định hướng, giải pháp để tham mưu Chính phủ, Thủ tướng chỉ đạo hoàn thiện thể chế, pháp luật và chỉ đạo tháo gỡ.
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Bộ đang rà soát, sửa đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp. Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ lắng nghe ý kiến từ địa phương, doanh nghiệp, người dân về những vướng mắc của chính sách đất đai để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Luật đáp ứng sự vận hành thông suốt của chính quyền địa phương 2 cấp, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.
