 |
| Một dự án cách sân bay xa hơn nhưng kết nối thuận tiện có thể có lợi thế hơn dự án gần sân bay nhưng phụ thuộc hoàn toàn vào đường bộ. Ảnh. T. Trang |
Hạ tầng mở rộng không gian đô thị
Cảng hàng không quốc tế Long Thành có tổng mức đầu tư toàn bộ các giai đoạn hơn 16 tỷ USD. Giai đoạn 1 có công suất 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Sân bay dự kiến vận hành thử trong các tháng 9-11/2026, trước khi khai thác thương mại từ ngày 1/12.
Cùng với sân bay, các tuyến cao tốc, vành đai và đường trục đang mở rộng kết nối Long Thành với TP.HCM, Biên Hòa, Nhơn Trạch và các khu vực lân cận.
Đường sắt cũng được đưa vào cấu trúc phát triển. Chính phủ đã cho phép triển khai công trình kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến Trung tâm hành chính thành phố Đồng Nai và sân bay Long Thành. Tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành cũng đang được nghiên cứu.
Khi mạng lưới này hình thành, lợi thế của bất động sản Long Thành sẽ không còn đơn thuần được tính bằng khoảng cách tới sân bay. Khả năng kết nối với các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ sẽ trở thành yếu tố quan trọng hơn.
Thực tế, thị trường nhà ở đã đi trước hạ tầng một bước. Gem Sky World tại Long Đức rộng 92,2 ha, phát triển hơn 4.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự và shophouse. Century City tại Bình Sơn rộng 49,8 ha, quy hoạch 2.499 sản phẩm nhà ở.
Ở phạm vi rộng hơn, Aqua City tại Long Hưng có quy mô khoảng 1.000 ha, còn Izumi City khoảng 170 ha. Sự xuất hiện của các khu đô thị lớn cho thấy bất động sản đang mở rộng theo các hành lang kết nối với sân bay, thay vì chỉ tập trung sát công trình hàng không.
Đồng Nai cũng đặt Long Thành trong một quy hoạch lớn hơn. Đô thị Long Thành được định hướng theo mô hình Aerotropolis trên diện tích hơn 43.000 ha, gắn sân bay với đô thị, công nghiệp công nghệ cao, logistics và dịch vụ.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo thành phố Đồng Nai mới đây, Giáo sư John D. Kasarda, Đại học North Carolina - Chapel Hill, Viện trưởng Viện Đô thị hàng không Trung Quốc cho rằng, Aerotropolis không chỉ có sân bay mà phải hình thành các hành lang kết nối, cụm doanh nghiệp, ngành công nghiệp hỗ trợ hàng không và hệ thống đô thị đi kèm. Đây là hệ sinh thái kinh tế - đô thị lấy sân bay làm hạt nhân.
Cách tiếp cận này mở rộng câu chuyện bất động sản Long Thành. Khi sân bay kéo theo doanh nghiệp, việc làm và nguồn nhân lực, nhu cầu nhà ở sẽ không chỉ tập trung vào những dự án gần sân bay mà hướng tới các khu đô thị có trường học, y tế, thương mại và dịch vụ đủ sức thu hút cư dân.
Bước vào giai đoạn sàng lọc
Sân bay tạo lợi thế lớn cho khu vực, nhưng không phải dự án nào quanh Long Thành cũng hưởng lợi như nhau. Khi công trình chuẩn bị khai thác, thị trường sẽ phải trả lời câu hỏi thực tế hơn: dự án nào có khả năng hình thành cư dân và hoạt động kinh tế?
TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, Long Thành không nên được nhìn như một đô thị độc lập mà cần kết nối với Nhơn Trạch và TP.HCM. Không gian đô thị mở rộng sẽ giúp sân bay phát huy vai trò của một cực tăng trưởng mới.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cũng lưu ý, hạ tầng và dòng vốn sẽ tiếp tục là những động lực quan trọng của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn. Với các dự án quanh Long Thành, pháp lý minh bạch, khả năng triển khai và kết nối hạ tầng sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn.
Khi sân bay đi vào khai thác, khu vực được kỳ vọng phát triển thêm các dịch vụ giá trị gia tăng như logistics hàng không, trung tâm phân phối, thương mại, tài chính, khách sạn và hội nghị. Đây có thể là nguồn tạo thêm việc làm và nhu cầu cư trú.
Những thay đổi này cũng đặt ra phép thử đối với các dự án nhà ở đã hình thành. Một dự án có thể hưởng lợi từ kỳ vọng hạ tầng trong giai đoạn đầu, nhưng để duy trì giá trị lâu dài vẫn cần cư dân, việc làm, trường học, y tế, thương mại và giao thông thuận tiện.
Trong 10-20 năm tới, nếu các tuyến metro và đường sắt được triển khai đồng bộ, những khu vực dọc hành lang giao thông và quanh các nhà ga có thể trở thành các cực phát triển mới. Khi đó, một dự án cách sân bay xa hơn nhưng kết nối thuận tiện có thể có lợi thế hơn dự án gần sân bay nhưng phụ thuộc hoàn toàn vào đường bộ.
Sân bay Long Thành vì vậy có thể mở ra một chu kỳ mới cho bất động sản vùng phụ cận. Nhưng giá trị dài hạn sẽ không chỉ nằm ở câu chuyện “gần sân bay”, mà ở khả năng hình thành một đô thị có người ở, có việc làm, dịch vụ và kết nối thuận tiện với TP.HCM.
Khi đó, Long Thành mới thực sự chuyển từ một dự án hạ tầng lớn thành một cực đô thị mới, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.
