 |
| Một số quy định tại Luật Đất đai chưa đồng bộ với phát luật về đầu tư, đấu thầu làm phát sinh vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Ảnh: Nhật Tuệ |
Việc tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.
Vẫn còn khoảng trống pháp lý
Chia sẻ với phóng viên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội chỉ ra thực tiễn triển khai các dự án có sử dụng đất cho thấy, mặc dù hệ thống pháp luật về đầu tư, đấu thầu và đất đai đã được sửa đổi tương đối đồng bộ, nhưng vẫn còn một số khoảng trống pháp lý làm phát sinh vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án. Các vướng mắc này không xuất phát từ việc thiếu quy định về lựa chọn nhà đầu tư mà chủ yếu do Luật Đất đai chưa theo kịp các mô hình nhà đầu tư được pháp luật về đầu tư và đấu thầu thừa nhận.
Ông Phạm Thanh Tuấn cho biết, pháp luật về đầu tư, đấu thầu đều thừa nhận nhà đầu tư được lựa chọn có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc liên danh. Đồng thời, sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư được quyền thành lập tổ chức kinh tế (doanh nghiệp dự án) để trực tiếp triển khai dự án đầu tư. Đây là cơ chế phổ biến nhằm huy động nguồn lực, phân chia trách nhiệm giữa các thành viên liên danh và thuận lợi cho việc quản lý, vận hành dự án. Tuy nhiên, Luật Đất đai chưa có cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với liên danh nhà đầu tư. Điều này dẫn đến khoảng trống pháp lý trong giai đoạn triển khai dự án, mặc dù liên danh đã được lựa chọn hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, pháp luật đầu tư cho phép nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đối với nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện chỉ quy định trường hợp tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập được giao đất, cho thuê đất, mà chưa bao quát các trường hợp còn lại. Điều này dẫn đến việc nhiều địa phương phải xin ý kiến cơ quan trung ương để xác định chủ thể được giao đất, làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục và gia tăng chi phí cho nhà đầu tư.
“Bản chất của vướng mắc này là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư được mở rộng, nhưng cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa được thiết kế tương ứng”, ông Phạm Thanh Tuấn nhận định và đề xuất hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật về đầu tư và đấu thầu.
Trong tham luận gửi đến Hội thảo “Định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, sửa đổi Luật Đất đai hướng đến mục tiêu giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên mới”, TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nhận định, khoảng trống pháp lý khi pháp luật đấu thầu cho phép liên danh trúng thầu với tư cách một nhà đầu tư, mà pháp luật đất đai lại không có cơ chế giao đất tương ứng, dẫn đến thực tế các bên liên danh buộc phải thành lập một tổ chức kinh tế mới để đứng tên được giao đất, làm phát sinh thêm một bước thủ tục pháp lý, tăng chi phí và thời gian triển khai dự án. Đồng thời khi thành lập tổ chức kinh tế mới cũng phát sinh hàng loạt câu hỏi chưa có lời giải, chẳng hạn tổ chức kinh tế mới có được coi là nhà đầu tư kế thừa toàn bộ nghĩa vụ của liên danh hay không, có phải đáp ứng lại đầy đủ các tiêu chí về năng lực tài chính để được giao đất hay không… Theo đó, cộng đồng doanh nghiệp kiến nghị bổ sung vào Điều 116 Luật Đất đai 2024 cho phép Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho liên danh nhà đầu tư trúng thầu, đồng thời ghi nhận trách nhiệm liên đới của các thành viên liên danh trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án. Đồng thời bổ sung quy định theo hướng khẳng định trường hợp nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật thì tổ chức kinh tế đó được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật, không phân biệt hình thức lựa chọn nhà đầu tư.
Rủi ro về nghĩa vụ tài chính đất đai
Bên cạnh những khoảng trống trên, trong triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất, ông Đậu Anh Tuấn cho biết, gánh nặng và rủi ro về nghĩa vụ tài chính đất đai là nhóm vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp phản ánh gay gắt nhất, bởi tác động trực tiếp đến dòng tiền và sự sống còn của phương án tài chính dự án.
Trong đó, ông Đậu Anh Tuấn dẫn ra cơ chế và phương pháp xác định giá đất cũng còn nhiều điểm chưa theo đúng bản chất thị trường. Một số doanh nghiệp phản ánh rằng cơ quan định giá vẫn dùng phương pháp so sánh với các lô đất ở nhỏ lẻ để áp vào dự án có quy mô rất lớn, mật độ xây dựng thấp và chiều sâu thửa đất lớn. Việc bỏ qua các yếu tố đặc thù như chi phí hạ tầng khung khổng lồ và tỷ lệ cây xanh, cảnh quan cao đã đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thực, làm mất tính cạnh tranh của dự án và phá vỡ phương án tài chính ban đầu của nhà đầu tư. Đồng thời, tình trạng kéo dài thủ tục xác định giá đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang trực tiếp làm nghẽn nguồn lực đất đai. Nhiều dự án phải chờ đợi nhiều năm vẫn chưa thể lập được phương án tài chính do vướng khâu định giá từ phía chính quyền.
Trên thực tế, phóng viên đã tiếp nhận nhiều phản ánh từ nhà đầu tư khi dự án đầu tư có sử dụng đất của họ được cơ quan nhà nước xác định và thông báo tiền sử dụng đất sau khi giao đất 2 - 3 năm. Một nhà đầu tư cho biết đã ứng tiền giải phóng mặt bằng và tại thời điểm giao đất, tiền sử dụng đất của 2 dự án của họ khoảng 500 - 600 tỷ đồng nếu tính theo giá thị trường; trong khi số tiền địa phương thông báo ở thời điểm hơn 2 năm sau lên tới hơn 1.000 tỷ đồng. Cùng với đó, khi tính tiền sử dụng đất, tài sản so sánh là kết quả đấu giá một số lô đất có kết quả cao bất thường, có diện tích 100 - 200 m2, vị trí thuận lợi, hạ tầng đã xong dẫn đến số tiền sử dụng đất bị tính quá cao, vượt mọi tính toán ban đầu khi tham gia dự án. Vị vậy, nhà đầu tư không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để đưa dự án vào kinh doanh, vận hành.
Từ ý kiến của doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn khuyến nghị, bổ sung hệ số điều chỉnh trong bảng giá đất đối với các dự án đa chức năng, quy mô lớn để phản ánh đúng bản chất thị trường, cho phép doanh nghiệp tạm nộp theo chứng thư thẩm định để dự án không bị đình trệ trong khi chờ giá đất chính thức. Bên cạnh đó, doanh nghiệp kiến nghị không áp dụng quy định nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong thời gian chưa quyết định giá đất để tính tiền thuê đất khi nguyên nhân chậm xác định giá đất thuộc về cơ quan nhà nước.
