 |
| Việc xây dựng bộ khung cứng và cụ thể cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và đấu thầu khi sửa đổi Luật Đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong triển khai dự án có sử dụng đất. Ảnh: Lê Gia Khoa |
Những góp ý từ địa phương
Luật Đất đai năm 2024 đã đổi mới căn bản cơ chế tiếp cận đất đai theo hướng công khai, minh bạch, bảo đảm cạnh tranh bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất, trong đó việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là đấu giá) và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (gọi tắt là đấu thầu). Luật đã quy định cụ thể các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được công bố lấy ý kiến tháng 7/2026 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 56; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Điều 57. Các quy định này có nhiều sửa đổi so với Luật Đất đai hiện hành.
Góp ý cho Dự thảo, Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) các tỉnh Nghệ An, Đồng Nai cho rằng, Dự thảo Luật chưa có quy định về việc ưu tiên thực hiện hình thức nào trong trường hợp đồng thời thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và đấu thầu. Cụ thể, dự án đầu tư có sử dụng đất từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi đất và quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý và thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện khu đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc thuộc trường hợp đấu thầu theo quy định của pháp luật về ngành, lĩnh vực.
Các ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, xây dựng bộ khung cứng và cụ thể cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và đấu thầu.
Về các trường hợp đấu thầu quy định tại Khoản 1 Điều 57 Dự thảo, Bộ Tài chính, Sở NN&MT Phú Thọ đề nghị bổ sung trường hợp có mục đích hỗn hợp, vừa có hạng mục thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, vừa có hạng mục thuộc trường hợp thỏa thuận. Vì thực tế theo Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu có dự án hỗn hợp, nhưng Luật Đất đai chưa quy định cụ thể nên khó triển khai thực hiện. Đồng thời, đề nghị làm rõ phương thức quyết định của HĐND cấp tỉnh, sẽ quyết định đối với từng dự án hay ban hành danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu như Luật Đất đai hiện hành; làm rõ trường hợp dự án đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực thì có cần thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu do HĐND cấp tỉnh quyết định hay không?
Đối với quy định về quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Khoản 2 Điều 57, Sở NN&MT Ninh Bình chỉ ra, Dự thảo đã quy định đầy đủ các trường hợp áp dụng hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại Khoản 1, theo đó việc xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư được căn cứ vào tính chất, loại dự án theo quy định. Vì vậy, nên rà soát sự cần thiết của quy định về quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tại Khoản 2 để bảo đảm quy định có nội dung điều chỉnh độc lập, tránh trùng lặp với điều khoản quy định về các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu. Bộ Tài chính đề nghị Bộ NN&MT rà soát, đối chiếu quy định tại Khoản 2 Điều 57 Dự thảo Luật với Nghị quyết số 254/2025/QH15, Điều 217 và Khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 để bảo đảm quy định đầy đủ, bao quát các quỹ đất được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Ngoài ra, Dự thảo Luật quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và thông qua đấu thầu tuy nhiên, chưa quy định rõ nguyên tắc phân định phạm vi áp dụng giữa hai hình thức này.
Cách nào xử lý những băn khoăn?
Trong báo cáo giải trình, tiếp thu các ý kiến cập nhật đến ngày 27/8, Bộ NN&MT cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu, rà soát và chỉnh lý Khoản 2 để làm rõ tình huống áp dụng, phạm vi quỹ đất và phương án xử lý; đồng thời đối chiếu với Nghị quyết số 254/2025/QH15, Điều 217 và Khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm bao quát đầy đủ các loại đất trong khu đất thực hiện dự án. Bộ NN&MT cho rằng, việc phân định giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất không chỉ căn cứ vào tình trạng đã hoặc chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước có quỹ đất sạch và mục tiêu chủ yếu là lựa chọn người sử dụng đất thông qua cạnh tranh về giá; đấu thầu được áp dụng đối với dự án thuộc trường hợp phải lựa chọn nhà đầu tư theo tính chất, yêu cầu của dự án và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; trong đó, việc đánh giá không chỉ dựa trên giá đất mà còn bao gồm năng lực, kinh nghiệm và phương án thực hiện dự án. Do đó, không quy định đấu thầu chỉ áp dụng đối với khu đất chưa giải phóng mặt bằng.
Phản hồi ý kiến của một số địa phương liên quan đến Điều 56, Bộ NN&MT khẳng định, việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Quỹ đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải được hoàn thành việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, di dời tài sản, công trình theo quy định, bảo đảm không còn tranh chấp và không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người đang sử dụng, khai thác đất.
Tại bản Dự thảo ngày 28/8, giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quy định tại Điều 58 và thông qua đấu thầu quy định tại Điều 59. Nội dung Điều 58, Điều 59 có một số sửa đổi so với Điều 56, Điều 57 của Dự thảo trước.
Tuy nhiên, theo một chuyên gia đấu thầu, Điều 59 tại Dự thảo Luật vẫn chưa thực sự làm rõ một số băn khoăn về việc quyết định của HĐND cấp tỉnh, cũng như điều kiện cụ thể áp dụng đấu giá, đấu thầu, đồng thời, quy định tại Khoản 2 Điều 59 về quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất không có thay đổi so với Khoản 2 Điều 57 Dự thảo đã lấy ý kiến trước đó.
Góp ý cho Dự thảo Luật, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản chỉ ra điểm b Khoản 1 Điều 59 đang đặt đồng thời hai điều kiện: dự án “có yêu cầu cao” về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình... và “thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu” theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Quy định này có thể dẫn đến cách hiểu rằng, ngoài việc pháp luật chuyên ngành xác định dự án phải đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền còn phải đánh giá dự án có đáp ứng tiêu chí “yêu cầu cao” hay không. Mặt khác, năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, giải pháp thực hiện... về bản chất phù hợp hơn với yêu cầu, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư trong quá trình đấu thầu, thay vì trở thành một điều kiện bổ sung để xác định dự án có thuộc diện đấu thầu hay không.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn kiến nghị lấy quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực làm căn cứ xác định dự án phải đấu thầu, không đặt thêm điều kiện dự án phải được đánh giá là “có yêu cầu cao”. Ngoài ra, Dự thảo còn có điểm bất cập về phạm vi quỹ đất tại điểm b Khoản 1 chưa thống nhất với Khoản 2 Điều 59, cần có sự thống nhất để thuận lợi trong triển khai.
