 |
| Đà phục hồi hiện nay mang tính bền vững và chọn lọc. Bảo An |
Dòng tiền dịch chuyển mạnh, hạ tầng dẫn dắt giá trị
Đồng Nai tiếp tục là cực hút vốn mạnh nhất vùng ven. Theo Batdongsan, mức độ quan tâm đến bất động sản tỉnh này trong tháng 9/2025 tăng khoảng 21% so với đầu năm, nổi bật tại Biên Hòa và Long Thành. Sự cộng hưởng của các dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu Cát Lái, cầu Đồng Nai 2 và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành đang tái định hình trục phát triển phía Đông.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, khi mặt bằng giá tại trung tâm TP.HCM ngày càng cao và quỹ đất khan hiếm, xu hướng dịch chuyển sang các vùng vệ tinh là tất yếu. Đồng Nai sở hữu lợi thế “ba trong một”: giá đất còn thấp hơn nhiều so với TP.HCM, hạ tầng tăng tốc và khả năng khai thác cho thuê tốt. Nhà đầu tư ngắn hạn nên ưu tiên các khu đô thị đã hình thành, còn về dài hạn, tốc độ đô thị hóa và tiến độ hạ tầng sẽ quyết định biên độ tăng giá.
Bình Dương ghi nhận đà tăng trở lại từ quý III/2025. Mức độ quan tâm tăng 49% so với quý trước, tập trung tại Thuận An, Dĩ An và Bàu Bàng. Thị trường hưởng lợi nhờ nền công nghiệp lớn, dòng vốn FDI ổn định và kết nối liên vùng thuận lợi. Từ sau khi sáp nhập hành chính vào TP.HCM, khu vực Bình Dương được kỳ vọng quy hoạch vùng tiếp tục tạo lực đẩy cho đất nền pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện.
Long An, sau khi sáp nhập vào Tây Ninh, đang phục hồi rõ nét. Quý III/2025, các lô đất 80–100 m² tại Đức Hòa ghi nhận mức giá 1,75–1,95 tỷ đồng/lô, tăng 10–15% so với đáy 2023. Hạ tầng trục động lực Đức Hòa – Hậu Nghĩa, Vành đai 4 và các hướng kết nối về TP.HCM đang củng cố vai trò của Long An như cực vệ tinh phía Tây có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất.
Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như cực tăng trưởng bền vững nhờ cảng biển – logistics – du lịch. Mức độ quan tâm quý III/2025 tăng khoảng 42%, tập trung ở Phú Mỹ và Châu Đức. Giá đất tại các khu vực này tăng nhẹ so với đáy, phản ánh kỳ vọng vào khả năng khai thác công nghiệp – dịch vụ. Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dự kiến hoàn thành cuối 2025 tiếp tục là lực đẩy quan trọng cho mặt bằng giá.
Chiến lược bền vững, cơ hội dài hạn cho nhà đầu tư
Theo DKRA Consulting, sức cầu toàn thị trường nhà ở tháng 10/2025 tăng 54% so với cùng kỳ 2024, tập trung mạnh vào phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng nhờ tính an toàn và thanh khoản.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting đánh giá, đà phục hồi hiện nay mang tính bền vững và chọn lọc. Nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hoàn thiện và nằm trong khu vực có dân cư hiện hữu. Các sản phẩm ở vị trí xa, hạ tầng chậm hoàn thiện hoặc pháp lý chưa rõ ràng có thể mất thời gian dài để tăng giá.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường 2025 chịu tác động của ba yếu tố: hồi phục – sôi động – tiềm ẩn rủi ro. Dòng tiền quay lại thị trường nhưng không đồng đều, đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo, lựa chọn phân khúc có giá trị thực và chiến lược trung – dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Dữ liệu cho thấy, đất nền Đồng Nai vẫn có biên độ tăng giá tốt: giá rao bán tại Biên Hòa và Long Thành dao động 16–23 triệu đồng/m² trong quý III/2025, tăng 5–7% so với quý I. So với mức 130 triệu đồng/m² tại TP.HCM, dư địa tăng còn lớn. Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục ghi nhận mức độ quan tâm cao, trong khi Long An nổi bật nhờ mức giá còn mềm và quỹ đất dồi dào, nên giá bán được kỳ vọng tiếp tục tăng nhẹ trong thời gian tới.
Năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi chọn lọc của đất nền vùng ven TP.HCM. Dòng tiền dịch chuyển mạnh về bốn cực vệ tinh Đồng Nai – Bình Dương – Long An – Bà Rịa – Vũng Tàu, nhưng ưu tiên lớn nhất vẫn là sản phẩm pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn. Đà phục hồi được dự báo kéo dài sang 2026 với tốc độ ổn định và minh bạch hơn, tạo cơ hội rõ ràng cho nhà đầu tư dài hạn.
