Xác định giá khởi điểm đấu giá đất: Hà Nội đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh giá giao dịch thực tế khiến thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác. Ảnh: Nhã Chi

Báo cáo về kết quả rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên địa bàn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP. Hà Nội cho biết, trong giai đoạn 2011 - 2021, Thành phố đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 1.708 dự án với diện tích 3,177 triệu m2. Số tiền trúng đấu giá là 59.423,62 tỷ đồng, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách…

Trong quá trình thực hiện, UBND TP. Hà Nội nhận thấy một số khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, đấu giá QSDĐ… Trong đó, còn có những nội dung chưa rõ ràng, chưa thống nhất, chồng chéo, thiếu đồng bộ dẫn đến khó khăn trong thực hiện.

Trong việc xác định giá đất đấu giá, UBND TP. Hà Nội cho rằng, các phương pháp xác định giá đất hiện nay tỏ ra không hiệu quả. Theo quy định pháp luật, việc xác định giá đất thực hiện theo 5 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, khi giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, không tin cậy; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng QSDĐ, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên về giá, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết…

Ngoài ra, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ cho ra kết quả định giá khác nhau.

Trong quá trình xác định giá, còn có tình trạng các ý kiến của cơ quan thanh, kiểm tra (Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước) chưa thống nhất về phương pháp tính, các khái niệm, định mức, thông số tính toán dẫn tới phải tạm dừng để xin ý kiến cơ quan chuyên môn trung ương.

Do vậy, UBND TP. Hà Nội kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ theo hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K). Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Qua đó đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai minh bạch; nhà đầu tư chủ động trong việc xác định giá đất, phương án kinh doanh của doanh nghiệp.

Trên thực tế, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà mỗi đơn vị lựa chọn phương pháp xác định giá đất khác nhau. Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K) hiện chỉ được áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Theo nhiều chuyên gia, việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất còn nhiều tồn tại, vướng mắc khi giá khởi điểm thường thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường. Đây được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thao túng đấu giá đất, “quân xanh - quân đỏ” vừa qua...

Mới đây, trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về các vấn đề liên quan tới lĩnh vực tài nguyên và môi trường, trong đó có đấu giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nêu quan điểm, cần sửa đổi quy định về giá khởi điểm đấu giá đất, nếu không việc xác định giá đất đấu giá vẫn không chính xác, không nhất quán, cán bộ thẩm định giá vẫn vi phạm, các đoàn kiểm tra, thanh tra vẫn ra các kết luận khác nhau…