 |
| Việc tháo gỡ vướng mắc trong triển khai cơ chế giao quỹ đất thanh toán sớm sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư huy động nguồn lực đầu tư, đẩy nhanh tiến độ đưa dự án BT và dự án đối ứng vào khai thác. Ảnh: Lê Gia Khoa |
Khoản 4, Khoản 5 Điều 16 NĐ 257 quy định, đối với dự án độc lập có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc các dự án liên quan có liên kết chặt chẽ với dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm hoặc dự án có yêu cầu cấp bách, cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định giao toàn bộ quỹ đất một lần cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT sau khi ký kết hợp đồng nếu quỹ đất thanh toán đáp ứng đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất và nhà đầu tư phải nộp cho cơ quan có thẩm quyền bảo lãnh của ngân hàng thương mại có giá trị tối thiểu bằng dự toán công trình BT được phê duyệt. Đây là cơ chế thanh toán đất sớm nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư huy động nguồn lực đầu tư xây dựng các công trình dự án có quy mô lớn (gồm cả công trình dự án BT và dự án đối ứng) bảo đảm kết nối, khai thác hạ tầng đồng bộ, sớm đưa đất đai vào khai thác, sử dụng.
Trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), Bộ Tài chính cho biết, quá trình triển khai quy định nêu trên gặp vướng mắc liên quan đến pháp luật về ngân sách nhà nước, đất đai, kinh doanh bất động sản để xác định nhà đầu tư đã hoàn thành hay chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi nộp cho cơ quan có thẩm quyền bảo lãnh của ngân hàng thương mại, dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc thực hiện các quyền đối với quỹ đất đã được giao (như thế chấp, chuyển nhượng dự án...).
Cụ thể, Luật Ngân sách nhà nước quy định, đối với dự án BT thanh toán bằng quỹ đất, khoản thu ngân sách nhà nước đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được ghi nhận thực tế khi nhà đầu tư hoàn thành hạng mục công trình và giá trị nghiệm thu hoàn thành được khấu trừ với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện cơ chế bù trừ chênh lệch giữa 2 giá trị này. Khi đó thì nhà đầu tư mới được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bên cạnh đó, theo quy định tại Luật Đất đai, trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Còn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, một trong các điều kiện để bất động sản được kinh doanh là chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Về nội dung này, Sở Tài chính nhiều địa phương, nhà đầu tư, hiệp hội kỳ vọng phương án sửa đổi, bổ sung quy định tại NĐ 257 để hỗ trợ doanh nghiệp sớm khơi thông dòng vốn, đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh nhằm huy động nguồn lực thực hiện dự án.
Vingroup, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, ngoài quy định về việc nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án nộp bảo lãnh ngân hàng để thực hiện việc bảo đảm nghĩa vụ thi công, xây dựng công trình BT, nên bổ sung quy định việc nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản phong tỏa (tương tự hình thức ký quỹ theo quy định của Bộ luật Dân sự) để bảo đảm nghĩa vụ xây dựng công trình BT nhằm phù hợp với thực tế một số nhà đầu tư có tiền có thể nộp vào tài khoản phong tỏa thay cho việc bảo lãnh bằng ngân hàng, tránh ảnh hưởng hạn mức vay vốn của nhà đầu tư.
Sở Tài chính Thái Nguyên, Bắc Ninh, Cần Thơ… đề nghị quy định mới tránh đẩy rủi ro về phía Nhà nước và người mua nhà nếu sau đó công trình BT bị chậm tiến độ, phát sinh tranh chấp hoặc bảo lãnh ngân hàng gặp trục trặc trong khâu thu hồi.
Sở Tài chính Hưng Yên lưu ý, cần bổ sung quy định để tránh tình trạng nhà đầu tư tận dụng cơ chế kinh doanh nhà ở, đất nền trước mà bỏ bê, trì hoãn hạ tầng giáo dục kèm theo. Sở Tài chính Đồng Tháp đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án phù hợp trên các tiêu chí: Bảo đảm phù hợp với quy định của Luật PPP và các luật liên quan; bảo đảm tính minh bạch, khả thi trong tổ chức thực hiện; đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư; tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với cơ chế kiểm tra, giám sát; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Bên cạnh đó, hiện Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đề xuất, để bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về PPP, Dự thảo Luật cần bổ sung quy định loại trừ hoặc có cơ chế áp dụng riêng đối với quỹ đất thanh toán của dự án BT, bảo đảm phù hợp với cơ chế thanh toán quy định tại NĐ 257, đồng thời tạo điều kiện cho nhà đầu tư khai thác quỹ đất theo đúng mục tiêu huy động nguồn lực và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Bởi lẽ, theo ông Phạm Thanh Tuấn, quy định tại Dự thảo Luật yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao trước khi được khai thác, kinh doanh quỹ đất để huy động vốn chỉ phù hợp đối với các dự án bất động sản thực hiện theo cơ chế thông thường, tức Nhà nước giao đất, cho thuê đất và nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi khai thác dự án. Đối với quỹ đất thanh toán của dự án BT, quy định này chưa phù hợp với cơ chế thanh toán đặc thù theo pháp luật về PPP đối với các dự án PPP quy mô lớn hoặc dự án đặc thù quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 16 NĐ 257 và có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư. Dù nhà đầu tư được giao đất và đã cung cấp bảo lãnh ngân hàng đúng cơ chế của pháp luật về PPP theo quy định tại NĐ 257, nhưng vẫn không thể khai thác, kinh doanh hoặc triển khai dự án trên quỹ đất thanh toán để huy động vốn cho đến khi có khối lượng công trình BT được nghiệm thu và thực hiện ghi thu, ghi chi ngân sách nhà nước. Do đó, nếu không bổ sung quy định riêng, sẽ phát sinh xung đột trong áp dụng pháp luật, làm giảm hiệu quả của cơ chế giao đất sớm để hỗ trợ huy động vốn và triển khai dự án BT.
