(BĐT) - Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, ngay khi được công bố (phiên bản thẩm định ngày 27/4/2021), nhiều quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi đã thể hiện sự xung đột, không thống nhất với một số quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai liên quan đến quy trình lựa chọn nhà đầu tư.
Ảnh minh họa: Internet

Ảnh minh họa: Internet

Tiếp cận với Dự thảo Nghị định (phiên bản thẩm định ngày 27/4/2021), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ ra rằng, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong Dự thảo Nghị định sửa đổi là chưa đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với Luật Đầu tư 2020, chưa thực sự tạo thuận lợi cho nhà đầu tư về thủ tục.

Theo VCCI, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án trong Dự thảo Nghị định được chia làm hai giai đoạn, gồm: giai đoạn 1 - lựa chọn chủ đầu tư và giai đoạn 2 - chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Trong giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư tham gia ngay từ đầu về việc phê duyệt biên bản thống nhất lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư của chủ đầu tư được chọn. Trong giai đoạn 2, chủ đầu tư đã được lựa chọn lại phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư ở chính cơ quan đã phê duyệt ở giai đoạn 1. Điều này sẽ khiến chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục phức tạp, có tính chất lặp đi lặp lại.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, việc chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, ngay từ giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đã căn cứ quy mô diện tích đất, dự kiến tổng mức đầu tư của dự án, các yêu cầu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tạm cư, thời gian, tiến độ thực hiện dự án để xây dựng, ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư, các hoạt động này tương tự như hoạt động chấp thuận chủ trương đầu tư của pháp luật về đầu tư.

Với những điểm bất hợp lý như trên, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cần điều chỉnh theo hướng cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Đầu tư 2020; đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư thì cần lấy ý kiến của chủ sở hữu; phê duyệt lựa chọn chủ đầu tư.

Về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Khoản 3 Điều 9a của Dự thảo Nghị định quy định, “trường hợp một dự án có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu thầu và trúng đấu thầu, thì các nhà đầu tư này phải ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ tiêu chí do UBND cấp tỉnh ban hành để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định về lựa chọn nhà đầu tư, VCCI cho rằng, trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì kết quả lựa chọn sẽ có một nhà đầu tư trúng thầu, không có quy định về trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng trúng thầu.

Cùng với đó, có ý kiến còn chỉ ra những điểm bất cập về thu hồi dự án và lựa chọn lại chủ đầu tư trong Dự thảo Nghị định sửa đổi.

Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định, đối với trường hợp đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư mà quá 24 tháng kể từ thời điểm được lựa chọn mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án thì UBND cấp tỉnh thực hiện thu hồi dự án và lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này.

Quy định này, theo nhận định của VCCI, là chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013. Luật Đầu tư 2020 quy định, dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai 2013 lại xác định thời điểm xác định thời hạn vi phạm là thời điểm “nhận bàn giao đất trên thực địa”, trong khi Dự thảo Nghị định tính từ thời điểm chủ đầu tư được lựa chọn. Dự thảo quy định thời hạn không triển khai dự án bị xem là vi phạm để quyết định thu hồi là quá 24 tháng, trong khi Luật Đất đai 2013 quy định chủ đầu tư có thể được gia hạn thêm 24 tháng, phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chậm và hết thời hạn gia hạn mà chưa đưa vào sử dụng thì mới bị thu hồi.