Định giá bất động sản (BĐS) hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, BĐS công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường; Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể; Luật Giá 2023 điều chỉnh hoạt động và điều kiện hành nghề thẩm định giá là những bước tiến lớn, song khi đi vào thực tiễn, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rủi ro và vướng mắc.
Cụ thể, doanh nghiệp đối mặt với độ trễ về giá do giá thị trường biến động nhanh, trong khi quy trình thẩm định, phê duyệt lại kéo dài. Bên cạnh đó là rủi ro về dữ liệu đầu vào do tình trạng khai giá thấp, giao dịch ngoài hợp đồng, thông tin phân tán giữa thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng, sàn giao dịch.
Ngoài ra, rủi ro về trách nhiệm pháp lý đối với người định giá và người quyết định giá cũng là một thách thức lớn. Nhiều cán bộ, tổ chức tư vấn và doanh nghiệp thẩm định giá đang rơi vào tâm lý e ngại: định giá thấp thì sợ thất thoát ngân sách; định giá cao lại khiến dự án trở nên thiếu khả thi, gây khó khăn cho doanh nghiệp và làm chậm tiến độ phát triển. Hệ quả là công tác định giá dễ rơi vào trạng thái “phòng thủ”, ưu tiên sự an toàn hình thức hơn là phản ánh đúng giá trị thực, từ đó làm chậm dòng vốn và kìm hãm sự phát triển của thị trường.
Cuối cùng là vướng mắc trong việc định giá các loại hình mới như: BĐS du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, BĐS công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn và BĐS nông nghiệp công nghệ cao. Đây là những loại hình có đặc thù về dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành và rủi ro pháp lý riêng biệt, khiến các phương pháp định giá hiện hữu chưa thể theo kịp.
