 |
| Điểm chung giữa các quan điểm hiện nay là đều hướng tới mục tiêu tháo gỡ những tồn tại trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ảnh: Bảo Tín |
Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất quy định về quyền sở hữu nhà chung cư gắn với thời hạn sử dụng của công trình.
Theo hồ sơ dự thảo, quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của pháp luật. Bộ Xây dựng cho rằng cách tiếp cận này nhằm phân định rõ giữa quyền sử dụng đất và tuổi thọ công trình, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư xuống cấp vốn gặp nhiều vướng mắc trong thời gian qua.
Cơ quan soạn thảo cũng kỳ vọng quy định mới sẽ góp phần thay đổi nhận thức về căn hộ chung cư như một loại công trình có thời hạn sử dụng, thay vì mặc nhiên được coi là tài sản tồn tại lâu dài. Theo đó, việc xử lý các chung cư hết niên hạn sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, góp phần thúc đẩy công tác chỉnh trang đô thị và bảo đảm an toàn cho người dân.
Đề xuất này không phải lần đầu được đưa ra. Trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023, nội dung sở hữu chung cư có thời hạn từng nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Sau quá trình thảo luận, Luật Nhà ở 2023 vẫn giữ nguyên nguyên tắc quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với đất ở ổn định lâu dài, đồng thời bổ sung nhiều quy định về kiểm định, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.
Việc nội dung này tiếp tục được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn là vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện về mặt pháp lý. Tuy nhiên, phương án lựa chọn cũng đặt ra yêu cầu phải hài hòa giữa mục tiêu quản lý nhà nước với việc bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân.
HoREA đề xuất duy trì hai cơ chế sở hữu
Ngay sau khi hồ sơ thẩm định được công bố, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đề nghị không quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc xác lập và chấm dứt quyền sở hữu căn hộ theo tuổi thọ công trình chưa bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, đồng thời có thể tạo tâm lý bất an đối với người dân khi căn hộ là tài sản có giá trị lớn của nhiều hộ gia đình.
Thay vì áp dụng một cơ chế chung đối với tất cả nhà chung cư, HoREA đề nghị tiếp tục duy trì hai cơ chế sở hữu đã được quy định trong Luật Nhà ở 2023. Theo đó, quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn tiếp tục áp dụng đối với công trình xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Trong khi đó, quyền sở hữu có thời hạn được duy trì đối với trường hợp các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn hoặc nhà ở được xây dựng trên đất ở có thời hạn. Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này vừa bảo đảm quyền lựa chọn của các chủ thể tham gia thị trường, vừa giữ được tính ổn định của hệ thống pháp luật về nhà ở và đất đai.
HoREA cũng kiến nghị giữ lại các quy định của Luật Nhà ở 2023 về giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn và cơ chế xử lý khi hết thời hạn sở hữu, đồng thời đề xuất sử dụng cụm từ "không còn giá trị pháp lý" thay cho "chấm dứt" đối với giấy chứng nhận khi nhà chung cư bị phá dỡ nhằm bảo đảm thống nhất với các quy định hiện hành.
Theo Hiệp hội, các quy định về kiểm định chất lượng công trình, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại chung cư trong Luật Nhà ở 2023 và dự thảo sửa đổi đang tạo cơ sở để tiếp tục hoàn thiện cơ chế xử lý các chung cư xuống cấp. Vì vậy, mục tiêu đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ có thể được thực hiện thông qua việc hoàn thiện quy trình tổ chức thực hiện, thay vì mặc định quy định quyền sở hữu căn hộ có thời hạn theo tuổi thọ công trình.
Có thể thấy, điểm chung giữa các quan điểm hiện nay là đều hướng tới mục tiêu tháo gỡ những tồn tại trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Điều còn được tiếp tục thảo luận là lựa chọn cơ chế phù hợp để vừa tạo điều kiện chỉnh trang đô thị, vừa bảo đảm quyền sở hữu tài sản và sự ổn định của thị trường bất động sản. Những góp ý từ các hiệp hội, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp sẽ là cơ sở để cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện dự thảo trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.
