|
| Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bình Định đang tổ chức bán đấu giá 2 quyền sử dụng đất thực hiện dự án khu dân cư, chung cư. Ảnh minh họa: Nhã Chi |
Ngày 20/6, Trung tâm Dịch vụ ĐGTS tỉnh Bình Định thông báo bán đấu giá QSDĐ thực hiện Dự án Khu dân cư Đồng Cây Keo tại xã Tây Xuân, huyện Tây Sơn, tỉnh Bình Định. Diện tích khu đất đấu giá là 88.005 m2, được quy hoạch với 271 lô đất ở liền kề và 2 lô đất thương mại dịch vụ. Tổng giá khởi điểm là 243,095 tỷ đồng. Người có tài sản là Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và Phát triển quỹ đất huyện Tây Sơn.
Theo thông báo đấu giá, tổ chức kinh tế (gọi tắt là NĐT) tham gia đấu giá QSDĐ thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 nộp 2 bộ hồ sơ năng lực, trong đó có điều kiện năng lực NĐT theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, điều kiện năng lực NĐT gồm năng lực tài chính để đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ của Dự án. Điều kiện kinh nghiệm gồm: có giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có ngành nghề phù hợp với dự án đầu tư; đã từng là chủ đầu tư ít nhất 1 dự án tương tự có tổng vốn đầu tư tối thiểu để thực hiện dự án bằng 606,845 tỷ đồng (phải có tài liệu chứng minh). Cuộc đấu giá dự kiến được tổ chức vào ngày 29/7/2024.
Ngày 26/6, Trung tâm Dịch vụ ĐGTS tỉnh Bình Định thông báo bán đấu giá QSDĐ thực hiện Dự án Khu chung cư thương mại dọc đường Huỳnh Tấn Phát, phường Đống Đa, TP. Quy Nhơn. Diện tích khu đất quy hoạch thực hiện Dự án là 1.556 m2. Giá khởi điểm 37,928 tỷ đồng. Người có tài sản là Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bình Định.
Để tham gia đấu giá, NĐT phải có đủ các điều kiện năng lực theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, về năng lực tài chính, cho phép cả trường hợp NĐT là tổ chức mới thành lập trong năm. Ngoài ra, NĐT phải đáp ứng yêu cầu từng là chủ đầu tư ít nhất 1 dự án (nhà chung cư hoặc khu dân cư hoặc khu đô thị hoặc công trình trụ sở, văn phòng làm việc hoặc công trình thương mại, dịch vụ) có tổng chi phí thực hiện dự án (m1) tối thiểu 236,782 tỷ đồng. Trường hợp NĐT đã tham gia với vai trò nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu (liên danh) của ít nhất 1 dự án (nhà chung cư hoặc khu dân cư hoặc khu đô thị hoặc công trình trụ sở, văn phòng làm việc hoặc công trình thương mại, dịch vụ) thì phần giá trị vốn góp tối thiểu bằng 236,782 tỷ đồng. Cuộc đấu giá dự kiến tổ chức vào ngày 27/7/2024.
Một NĐT cho biết, sau khi rà soát các quy định tại Điều 58 Luật Đất đai, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, không có quy định nào yêu cầu NĐT “từng là chủ đầu tư ít nhất 1 dự án” tương tự. NĐT băn khoăn, quy định như trên sẽ hạn chế người tham gia đấu giá. Ngoài ra, việc cho phép NĐT là tổ chức mới thành lập trong năm, nhưng lại yêu cầu đã từng là chủ đầu tư ít nhất 1 dự án tương tự là thiếu logic. NĐT này cho biết, sẽ có văn bản gửi người có tài sản, tổ chức ĐGTS yêu cầu làm rõ một số tiêu chí.
Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, cán bộ phụ trách hồ sơ đấu giá thuộc Trung tâm Dịch vụ ĐGTS tỉnh Bình Định cho biết, các tiêu chí đưa ra trong thông báo đấu giá, quy chế đấu giá đã được UBND tỉnh Bình Định phê duyệt trong các văn bản pháp lý, trong đó có phương án đấu giá QSDĐ các dự án này.
Về căn cứ pháp lý đối với các tiêu chí năng lực của NĐT, cán bộ thuộc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và Phát triển quỹ đất huyện Tây Sơn thông tin, các tiêu chí về năng lực của NĐT được người có tài sản trình cấp thẩm quyền phê duyệt, thẩm định nhiều lần dựa trên các quy định của pháp luật.
Về việc thông báo đấu giá đưa ra căn cứ pháp lý là Điều 58 Luật Đất đai, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để quy định tiêu chí năng lực của NĐT nhưng trong các điều này không có nội dung nào quy định về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, cán bộ này cho biết, hiện Ban chưa nhận được phản ánh, kiến nghị nào của NĐT đối với quy định nêu trên. Ban sẽ giải đáp cụ thể cho NĐT nếu nhận được phản ánh.
Theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản, khoản 3 Điều 38 Luật ĐGTS quy định, ngoài các điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quy định tại Luật này và pháp luật có liên quan, người có tài sản đấu giá, tổ chức ĐGTS không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá. Do Luật ĐGTS, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật không nêu các điều kiện đặc thù quy định riêng với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ, trong đó không có quy định về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, nên không có cơ sở để đưa thêm điều kiện đối với NĐT.
Ngoài ra, theo ông Đỉnh, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng không có quy định về điều kiện năng lực và doanh nghiệp phải có kinh nghiệm thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản tương tự thì mới được thực hiện dự án mới.
Tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định, tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án” và giao Chính phủ quy định chi tiết. Tuy nhiên, tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 (Điều 55 Dự thảo phiên bản mới nhất) chưa có quy định cụ thể về việc tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án.
Hai QSDĐ nêu trên được bán đấu giá ở thời điểm hiện tại, trong khi pháp luật hiện hành không có quy định về năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án của NĐT, tổ chức kinh tế tham gia đấu giá, nên việc đưa ra quy định này theo vị chuyên gia là cần được cân nhắc lại.
