 |
| Các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo đám đông, cần xem xét lộ trình hạ tầng, quy hoạch và pháp lý trước khi xuống tiền. Ảnh minh họa: Internet |
Theo các chuyên gia bất động sản, sự chênh lệch trên phản ánh rõ sự phân hóa thị trường và tác động của kỳ vọng đầu tư “ăn theo” dự án, đồng thời đặt ra cảnh báo cho những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
Giá tăng mạnh tại trung tâm, phân hóa ở các xã vùng ven
Từ ngày 1/7/2025, huyện Cần Giờ thực hiện sắp xếp hành chính, giảm từ 7 đơn vị cấp xã xuống còn 4 xã mới, gồm Cần Giờ, Bình Khánh, An Thới Đông và Thạnh An.
Tại xã Cần Giờ mới, vốn là trung tâm huyện và tiếp giáp dự án Vinhomes Green Paradise, giá nhà ở tăng mạnh. Trên các tuyến đường như Lý Thái Tổ hay Duyên Hải, những căn nhà mặt tiền trước đây giao dịch khoảng 25–30 triệu đồng/m² nay được chào bán 35–45 triệu đồng/m², thậm chí có lô vượt 50 triệu đồng/m². Sự tăng giá này chủ yếu tập trung ở các trục đường lớn, nơi pháp lý đất rõ ràng và dễ tiếp cận hạ tầng.
Ở xã Bình Khánh, cửa ngõ huyện trước đây, làn sóng tăng giá cũng ghi nhận rõ nhờ kỳ vọng vào cầu Cần Giờ và các hạ tầng kết nối với dự án. Nhiều lô đất vườn và đất trồng cây lâu năm diện tích 1.000–3.000 m² được rao 8–12 triệu đồng/m², gấp đôi so với ba năm trước. Tuy nhiên, giao dịch thực tế vẫn hạn chế vì khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng còn thấp, nhiều lô chủ yếu chỉ được chào giá.
Ngược lại, tại các xã như An Thới Đông và Thạnh An, thị trường bất động sản phân hóa rõ rệt. Giá đất thổ cư tại đây tăng nhẹ nhưng thanh khoản vẫn hạn chế. Nguyên nhân chính là hạn chế về quy hoạch, hạ tầng và tính khả thi trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khiến nhà đầu tư còn e ngại.
Cơ hội và rủi ro từ kỳ vọng “ăn theo” siêu dự án
Theo ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia tài chính – bất động sản, nhiều nơi bị giới đầu cơ thổi giá chứ không xuất phát từ nhu cầu thực. “Đẩy giá đất bây giờ mà không có hạ tầng hay kết nối đi kèm chẳng khác nào định giá cho một tương lai rất xa. Nếu không có tiềm lực tài chính mạnh, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng và dòng tiền thực thay vì ôm đất chờ tăng giá,” ông Hậu nhấn mạnh.
Thực tế, đất thổ cư ở các trục đường chính tại xã Cần Giờ và Bình Khánh ghi nhận mức tăng thật với thanh khoản tương đối, trong khi đất nông nghiệp, đất vườn hay đất nuôi trồng thủy sản gần như không có giao dịch. Sự xuất hiện của Vingroup và các dự án hạ tầng lớn mang lại hiệu ứng tích cực, nhưng cũng tạo điều kiện cho đầu cơ, dễ khiến nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm rơi vào rủi ro.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, cảnh báo rằng giá đất nền ở Long Hòa, Bình Khánh hay Lý Nhơn đã tăng mạnh từ giữa năm 2024. Bà lưu ý nhà đầu tư không nên chạy theo đám đông, cần xem xét lộ trình hạ tầng, quy hoạch và pháp lý trước khi xuống tiền.
Vì vậy, với khách hàng và nhà đầu tư dài hạn, lựa chọn an toàn là các sản phẩm đất thổ cư có sổ hồng, pháp lý minh bạch, vị trí gần trung tâm xã Cần Giờ mới hoặc Bình Khánh. Ngược lại, đầu tư vào đất vườn, đất trồng lúa… với kỳ vọng chuyển đổi nhanh có thể trở thành “bẫy” vốn, bởi khả năng hiện thực hóa còn xa và phụ thuộc chặt chẽ vào quy hoạch.
