 |
| Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng để tính toán giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT nhằm bảo đảm đồng bộ giữa pháp luật về PPP với pháp luật về đất đai. Ảnh: Tiên Giang |
Theo Bộ Tài chính, Nghị quyết số 254/2025/QH15 (NQ 254) quy định, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gồm diện tích có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tuy nhiên, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP (NĐ 257) chưa có quy định về khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, chưa bảo đảm đồng bộ với quy định của NQ 254. Sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật về PPP với pháp luật về đất đai dẫn đến vướng mắc cho các địa phương và nhà đầu tư.
Ngoài ra, theo nhà đầu tư, trên thực tế, có trường hợp giá đất để làm căn cứ xác định giá trị quỹ đất dự kiến chưa được quy định trong bảng giá đất và phải căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự. Tuy nhiên, quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng, trong khi giá đất trong bảng giá đất là giá được xác định đối với những khu vực, vị trí đã được đầu tư hạ tầng.
Sở Tài chính Bắc Ninh cho biết, theo quy định tại NĐ 257, trường hợp giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định trong bảng giá đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán. Tuy nhiên, quy định này chưa có tiêu chí cụ thể để xác định khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự, dẫn đến lúng túng cho địa phương trong quá trình thực hiện. Cụ thể, Bắc Ninh đang tổ chức thẩm định một số dự án BT thanh toán bằng quỹ đất liên quan đến Dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình. Trong quá trình triển khai, việc xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc xác định “khu đất, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”. Vì vậy, Sở Tài chính Bắc Ninh đề nghị làm rõ các tiêu chí xác định.
Hiện nay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu sửa đổi, bổ sung NĐ 257 để xử lý vướng mắc trên. Tại Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định một số cơ chế, chính sách xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật đối với quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT (gọi tắt là Dự thảo NQ) và Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 243/2025/NĐ-CP và Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, Bộ Tài chính đã bổ sung quy định khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán.
Theo bản Dự thảo NQ gửi Bộ Tư pháp thẩm định, trong quá trình lập, điều chỉnh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi dự án BT thanh toán bằng quỹ đất, trường hợp quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng nhưng phải sử dụng giá đất trong bảng giá đất đã bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng hoặc phải sử dụng giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự đã bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng để xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán, thì được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán. Chi phí xây dựng hạ tầng được khấu trừ khi xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Dự thảo NQ cũng quy định khu vực vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự là khu vực, vị trí có cùng mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng mới theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán; đồng thời có một hoặc các điều kiện sau đây so với quỹ đất dự kiến thanh toán: tương đương về chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất khác so với mật độ, chỉ tiêu theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán; tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội so với quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán; có khoảng cách gần nhất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã so với quỹ đất dự kiến thanh toán. Trường hợp trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã không có khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự thì xác định trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh. Trường hợp trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh không có khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự đáp ứng các điều kiện nêu trên, thì sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có cùng mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng mới theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán để xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán.
Bộ Tài chính cho biết, việc ban hành sửa đổi, bổ sung NĐ 257 sẽ không bảo đảm đáp ứng tiến độ cấp bách phải triển khai ngay một số dự án trọng điểm hiện nay ở các địa phương. Do vậy, Bộ Tài chính đề xuất xử lý ngay vướng mắc này tại Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật đối với quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, để kịp thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Nội dung này tại Nghị quyết sẽ hết hiệu lực thi hành khi Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 257.
Cho ý kiến Dự thảo Nghị quyết và Dự thảo Nghị định, nhiều địa phương nhận định việc cho phép khấu trừ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng dự án đối ứng khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư là phù hợp với thực tiễn triển khai dự án; đồng thời bảo đảm tính đồng bộ với quy định về khấu trừ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng tại NQ 254 được Quốc hội ban hành.
Cho rằng quy định “có một hoặc các điều kiện” trong một số trường hợp có thể chưa phản ánh đầy đủ mức độ tương đồng về điều kiện hạ tầng giữa các khu vực, Sở Tài chính Bắc Ninh đề xuất nghiên cứu, hoàn thiện quy định theo hướng yêu cầu kết hợp nhiều tiêu chí, thay vì chỉ cần đáp ứng một trong các tiêu chí, nhằm bảo đảm phản ánh sát thực mức độ tương đồng về điều kiện hạ tầng.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) thì cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, hiện chưa có cơ chế đầy đủ và thống nhất để xác định chi phí xây dựng hạ tầng trong các dự án BT. Việc làm rõ phương pháp xác định và cơ chế kiểm soát chi phí xây dựng hạ tầng là cần thiết nhằm bảo đảm tính minh bạch và hạn chế rủi ro cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước. Đề nghị bổ sung cơ chế xác định và kiểm soát chi phí xây dựng hạ tầng dựa trên thẩm định độc lập và so sánh thị trường với suất vốn; quy định rõ tiêu chí xác định khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự đối với các dự án mang tính đặc thù BT.
VCCI cũng đề nghị cân nhắc quy định áp dụng “giá đất cao nhất” khi không tìm thấy vị trí tương tự, vì có thể dẫn tới nguy cơ lạm dụng quy định để áp luôn giá cao nhất nhằm tránh rủi ro thất thoát tài sản nhà nước, đẩy rủi ro tài chính về phía nhà đầu tư. Doanh nghiệp đề nghị cơ chế linh hoạt hơn thay vì áp dụng cứng giá đất cao nhất, như sử dụng các phương pháp xác định giá đất khác quy định tại pháp luật về đất đai.
