Quy định mới về dự án BT: Hài hòa lợi ích, rủi ro, tăng cường giám sát

Nghị định số 377/2026/NĐ-CP bổ sung một số nội dung nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, tạo cơ sở đẩy nhanh việc ký kết hợp đồng và triển khai, đồng thời bảo đảm cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện dự án BT. Ảnh: Tiên Giang

NĐ 377 đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung tại Nghị định số 257/2025/NĐ-CP quy định chi tiết việc thực hiện dự án BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao), theo hướng hài hòa lợi ích, rủi ro giữa Nhà nước - nhà đầu tư dự án, đồng thời tăng cường giám sát bằng các quy định công khai thông tin, báo cáo định kỳ.

Gỡ vướng thanh toán dự án BT quy mô siêu lớn

Sau khi dự án áp dụng loại hợp đồng BT được cấp có thẩm quyền cho phép tiếp tục thực hiện, một số địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, TP. HCM, An Giang... đã triển khai, khởi công các dự án BT mới như Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội; Dự án Tuyến đường kết nối Cảng hàng không quốc tế Gia Bình với Thủ đô Hà Nội, đoạn qua tỉnh Bắc Ninh... Các công trình trọng điểm sử dụng loại hợp đồng BT đều có quy mô lớn, được thực hiện nhằm đáp ứng yêu cầu cấp bách phát triển kết cấu hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Nghị định số 257/2025/NĐ-CP (NĐ 257) đã mở ra cơ chế thanh toán riêng đối với dự án độc lập có tổng mức đầu tư (TMĐT) từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc các dự án liên quan có liên kết chặt chẽ với dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm hoặc dự án có yêu cầu cấp bách. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định giao toàn bộ quỹ đất một lần cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT sau khi ký kết hợp đồng nếu quỹ đất thanh toán đáp ứng đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất và nhà đầu tư phải nộp cho cơ quan có thẩm quyền bảo lãnh của ngân hàng thương mại có giá trị tối thiểu bằng dự toán công trình BT được phê duyệt. Đây là cơ chế thanh toán đất sớm nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư huy động nguồn lực đầu tư xây dựng các công trình dự án có quy mô lớn, sớm đưa đất đai vào khai thác, sử dụng.

Tuy nhiên, tổng hợp ý kiến nhiều doanh nghiệp, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phản ánh, quy định giao toàn bộ quỹ đất một lần là không khả thi do tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB) tại địa phương thường kéo dài và không đồng bộ. Việc cho phép giao đất từng phần hoặc theo phân kỳ đầu tư tương ứng với giá trị bảo lãnh ngân hàng và khối lượng công trình thực tế hoàn thành sẽ giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp, gỡ vướng mặt bằng mà vẫn bảo đảm an toàn quản lý tài sản công.

Bên cạnh đó, NĐ 257 quy định hợp đồng BT được ký kết sau khi hoàn thành việc phê duyệt thiết kế, dự toán công trình BT. Theo Bộ Tài chính, đối với các dự án BT có TMĐT lớn hoặc thuộc trường hợp phải áp dụng định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư đặc biệt, việc hoàn thành phê duyệt toàn bộ thiết kế, dự toán thường kéo dài, dẫn đến chậm ký kết hợp đồng BT và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Theo Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Tài chính, NĐ 377 sửa đổi nhiều nội dung của NĐ 257. Trong đó, đối với dự án BT có quy mô TMĐT từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc liên kết chặt chẽ với dự án quan trọng quốc gia, trọng điểm quốc gia, cho phép thanh toán toàn bộ quỹ đất một lần hoặc theo tiến độ GPMB, trên cơ sở nhà đầu tư nộp bảo lãnh ngân hàng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa; giá trị công trình dự án BT được xác định tại thời điểm giao đất cho nhà đầu tư, bảo đảm nguyên tắc không làm tăng TMĐT trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đồng.

NĐ 377 bổ sung quy định đối với dự án BT có quy mô TMĐT từ 20.000 tỷ đồng trở lên mà cấp có thẩm quyền phê duyệt thiết kế xây dựng, dự toán đối với từng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án hoặc dự án BT có các hạng mục phức tạp, yêu cầu cao về thiết kế, mỹ thuật, công nghệ mới hoặc điều kiện thi công khó khăn, cần áp dụng định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư đặc biệt, cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư dự án BT được ký kết hợp đồng trên cơ sở TMĐT tại quyết định phê duyệt dự án. Sau khi thiết kế xây dựng và dự toán được phê duyệt theo quy định, cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư phải ký kết phụ lục hợp đồng để cập nhật giá trị công trình dự án BT, bảo đảm không vượt TMĐT được duyệt. Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, tạo cơ sở đẩy nhanh việc ký kết hợp đồng và triển khai, đồng thời bảo đảm cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện dự án.

Giảm rủi ro cho nhà đầu tư khi Nhà nước chậm thanh toán

Để tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tiễn triển khai, theo Cục Quản lý đấu thầu, NĐ 377 quy định việc xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán căn cứ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với Nghị quyết số 254/2025/QH15; trường hợp chưa xác định được diện tích có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì xác định theo toàn bộ diện tích quỹ đất. NĐ 377 bổ sung quy định về thời gian bố trí vốn ngân sách nhà nước đối với dự án BT kết hợp thanh toán bằng quỹ đất và ngân sách nhà nước; cơ chế quyết toán đối với dự án BT không yêu cầu thanh toán (cơ quan ký kết hợp đồng xem xét, chấp thuận giá trị quyết toán) và dự án BT ký kết theo quy định chuyển tiếp tại Luật PPP. Lược bỏ các nội dung thẩm định không cần thiết đối với hồ sơ đề xuất dự án BT không yêu cầu thanh toán; đơn giản hóa thủ tục chuyển giao công trình dự án BT.

Một điểm bổ sung được quan tâm là NĐ 377 quy định nhà đầu tư được hưởng thêm khoản tiền trong trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán. Cụ thể, trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã nghiệm thu. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo một nhà đầu tư đã thực hiện dự án BT tại Khánh Hòa, các quy định mới tại NĐ 377 đã giải tỏa nhiều vướng mắc trong giai đoạn trước đây, hài hòa lợi ích, rủi ro giữa Nhà nước - nhà đầu tư. Thực tế, nhiều dự án BT chuyển tiếp đã nghiệm thu công trình BT, bàn giao cho Nhà nước nhiều năm, nhưng đến nay nhà đầu tư vẫn chưa được giao đất thanh toán. Có dự án BT trong danh mục dự án BT chuyển tiếp cần xử lý vướng mắc theo Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP, nhà đầu tư này hy vọng những vướng mắc sớm được giải quyết dứt điểm, từ đó khơi thông nguồn lực để tham gia vào các dự án mới.