 |
| Nhà ở cho thuê là phân khúc an sinh xã hội cốt lõi nhưng lại chịu nhiều bất lợi về hiệu quả kinh doanh |
Nghịch lý cung - cầu và áp lực thu hồi vốn
Theo Báo cáo số 24147/SXD-PTĐT gửi Bộ Xây dựng do Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết ký, toàn Thành phố hiện ghi nhận 72.581 căn/phòng thuộc quỹ nhà ở cho thuê do Nhà nước và các tổ chức quản lý. Trong đó, quỹ nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê đóng góp 10.056 căn (bao gồm 4.855 căn thuộc quỹ nhà nước và 5.201 căn từ các dự án NOXH hoàn thành từ năm 2020 đến nay), hệ thống nhà lưu trú công nhân có 2.096 phòng/căn, cùng với 438 căn thuộc diện nhà ở công vụ. Quy mô của quỹ nhà cho thuê chính thống vẫn còn khá khiêm tốn so với đà tăng dân số và áp lực đô thị hóa.
Việc giải quyết chỗ ở cho lực lượng lao động hiện nay chủ yếu ở khu vực hộ gia đình tư nhân tự đầu tư. Thống kê từ Sở Xây dựng ghi nhận toàn địa bàn có 59.991 công trình nhà trọ với 629.083 phòng, giải quyết chỗ ở cho hơn 1,61 triệu người. Riêng công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp (KCN) có nhu cầu thuê nhà ở lên tới 727.358 người. Khảo sát do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn lại cũng chỉ ra, khoảng 60% công nhân nhập cư chỉ muốn thuê nhà ngắn và trung hạn (10 - 12 năm) trước khi trở về quê. Điều này phản ánh nhu cầu an cư giá rẻ của người dân là rất lớn, song nguồn cung quy chuẩn từ các DN bất động sản lại chưa thể cất cánh.
Phân tích nguyên nhân của tình trạng này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành - đơn vị hiện vận hành khoảng 4.000 căn hộ cho thuê dài hạn - chia sẻ, rào cản lớn nhất chính là dòng tiền. Việc đầu tư dự án nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn ban đầu rất lớn để tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất theo giá thị trường và xây dựng hạ tầng, nhưng DN chỉ thu hồi dòng tiền nhỏ giọt theo từng tháng. Thời gian thu hồi vốn thực tế phải kéo dài từ 20 đến 30 năm. Nếu phải gánh chi phí vốn thương mại với lãi suất cao và biến động thất thường, rủi ro tài chính sẽ vượt quá khả năng chịu đựng của DN.
Đề xuất "gỡ nút thắt" bằng vốn ưu đãi dài hạn và cơ chế đột phá
Trước điểm nghẽn về chi phí đầu tư, Sở Xây dựng TP.HCM đã tham mưu kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét ban hành gói tín dụng ưu đãi riêng cho việc phát triển NOXH cho thuê, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho thuê thương mại. Theo đề xuất của Thành phố, gói tín dụng này cần thiết kế mức lãi suất vay ưu đãi chỉ khoảng 3% - 4%/năm (hoặc cao hơn lãi suất huy động 1,5% - 2%/năm), thời hạn vay trung và dài hạn từ 15 - 20 năm, thời gian ân hạn 3 năm, kèm cơ chế ngân sách hỗ trợ 70% - 80% lãi suất vay thương mại trong 10 năm đầu vận hành. Bên cạnh đòn bẩy tín dụng, Thành phố cũng kiến nghị miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN và tiền sử dụng đất trong suốt vòng đời dự án.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, nhà ở cho thuê là phân khúc an sinh xã hội cốt lõi nhưng lại chịu nhiều bất lợi nhất về hiệu quả kinh doanh. Nhấn mạnh định hướng chiến lược từ Kết luận tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW về định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, trong đó ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, ông Châu đề xuất giải pháp đột phá là không tính dư nợ cho vay các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại. Đồng thời, HoREA kiến nghị khôi phục chính sách giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN đối với các dự án NOXH cho thuê, áp dụng quy chuẩn diện tích tối thiểu phòng ở từ 15 m², kết hợp cơ chế "luồng xanh" thủ tục để rút ngắn thời gian triển khai dự án.
TP.HCM đang dồn lực hiện thực hóa chỉ tiêu 181.257 căn NOXH giai đoạn 2026 - 2030, trong đó quyết tâm dành riêng 45.000 căn phục vụ nhu cầu cho thuê. Thành phố đang thúc đẩy thi công 19 dự án NOXH với quy mô khoảng 18.900 căn (bao gồm cả diện bán, thuê mua và cho thuê). Một số dự án dành quỹ nhà cho thuê lớn là Dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên (1.443 căn cho thuê dài hạn); dự án NOXH tại phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức (764 căn), cùng các mô hình nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp như DIAS SKY (200 căn). Nếu việc đề xuất gói tín dụng đặc thù và các cơ chế hỗ trợ đột phá được chấp thuận sẽ là chìa khóa để các dự án này hoàn thành đúng tiến độ, tạo đòn bẩy phát triển cho thị trường nhà ở cho thuê tại TP.HCM trong thời gian tới.
