|
| Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM |
Ngày 10/9/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức cuộc họp phối hợp xử lý vướng mắc của UBND TP.HCM về việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Là người tham gia trực tiếp trong phiên họp này, ông thấy việc phối hợp xử lý vướng mắc nói trên khả thi đến đâu?
Tham dự cuộc họp trên, ngoài lãnh đạo UBND TP.HCM còn có đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, các bộ, ngành liên quan, Sở Tài nguyên và Môi trường và HoREA.
Mục đích của cuộc họp là nhằm hỗ trợ TP.HCM và các địa phương triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024, trong đó có việc hướng dẫn thực hiện khoản 1 Điều 257: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Nhìn chung, các đại biểu dự họp đã thảo luận, trao đổi thẳng thắn với tinh thần thượng tôn pháp luật và rất trách nhiệm. Với sự chung tay này, những vướng mắc, khó khăn trong việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh đang từng bước được tháo gỡ theo hướng tích cực.
Cũng cần nói thêm, việc điều chỉnh này sẽ dựa trên cơ sở thực tiễn công tác xây dựng, điều chỉnh và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM từ năm 2014 cho đến nay nên sẽ theo sát và phù hợp trong tình hình mới.
Việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh có liên quan trực tiếp đến phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh. Vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất xây dựng Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh theo “Phương án 4” (Phương án chọn). Ông có bình luận gì về phương án này?
Phương án 4 đề xuất điều chỉnh bảng giá đất trên cơ sở thu thập nguồn thông tin từ việc xác định đơn giá đất tính bồi thường, giá đất tái định cư tại các dự án trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế (đơn giá này vẫn còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế trên thị trường). Từ đó, từng bước tiệm cận với giá thị trường theo Luật Đất đai năm 2024 sẽ ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Tôi thấy, việc gọi là “Phương án 4” có thể chưa thật chính xác, bởi lẽ “Phương án 4” thực chất là nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã quy định “trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”, mà TP.HCM thuộc “trường hợp cần thiết” phải ban hành “bảng giá đất điều chỉnh”.
Bởi lẽ, TP.HCM có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất. Ngoài ra, tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.HCM đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Mặt khác, phải cập nhật vào bảng giá đất các mức giá đất mà Thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như Dự án Đường Vành đai 3, Dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/3/2024 của UBND Thành phố.
Luật Đất đai 2024 không còn quy định “hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm” và “hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng” như quy định trước đây của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Do vậy, TP.HCM phải ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Thực tế cho thấy, hơn 1 tháng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, sang nhượng, cấp chứng nhận đất của người dân TP.HCM vẫn tắc ở khâu tính thuế do chưa có bảng giá đất mới. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh có tính chất “quá độ”, được áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025. Trong thời gian này, Sở Tài nguyên và Môi trường còn phải xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng kể từ ngày 1/1/2026. Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh nhằm mục đích áp dụng cho 11 trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp “tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân”. Nên việc sớm ban hành Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh ngày nào sẽ giúp tháo gỡ nhanh các ách tắc cho nhiều hồ sơ đã nộp tại cơ quan thuế ngày đó.
Về mặt cơ chế chính sách, tôi đề nghị xây dựng các mức giá đất tại Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.
Đối với 8.808 hồ sơ thuế tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8/2024 cho đến nay trên địa bàn TP.HCM, bao gồm 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…) và 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, tôi cho rằng, cơ quan thuế cần thực hiện đúng “nguyên tắc áp dụng pháp luật” là hồ sơ nhận tại thời điểm nào thì áp dụng quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó để xem xét, giải quyết.
