 |
| Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thường áp dụng cho các khu đất có quy mô, diện tích lớn, chưa đầu tư hạ tầng. Ảnh: Lê Công |
Nghị định số 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh (NĐ 274) tiếp tục quy định việc xác định tỷ lệ m tại HSMT, nhưng thay đổi cách xác định để tạo thuận lợi hơn nữa trong thực hiện, phản ánh đúng cạnh tranh thị trường thông qua kết quả đấu thầu.
Tiêu chí cạnh tranh quan trọng, gia tăng hiệu quả sử dụng đất
Theo quy định tại Nghị định số 115/2024/NĐ-CP, tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất đối với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn được xác định trên cơ sở tỷ lệ m trong HSMT. Tỷ lệ này được xác định theo tỷ lệ bình quân giữa giá sàn và giá trúng đấu giá của các khu đất thực hiện dự án có cùng mục đích sử dụng với khu đất dự kiến tổ chức đấu thầu. Khi đấu thầu, nhà đầu tư sẽ đề xuất tỷ lệ M tại hồ sơ dự thầu (HSDT). Tỷ lệ M là cơ sở để xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tăng thêm mà nhà đầu tư trúng thầu phải nộp bên cạnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu năm 2025 của Bộ Tài chính cho thấy, trong tổng số 213 dự án đầu tư có sử dụng đất với tổng vốn đầu tư 2.420.727,03 tỷ đồng, tổng diện tích đất sử dụng 35.661,99 ha được tổ chức lựa chọn nhà đầu tư năm 2025, có 143 dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, chiếm 67,1%. Đa phần các địa phương áp dụng tiêu chí hiệu quả sử dụng đất làm căn cứ xét duyệt, với tỷ lệ M phổ biến từ 0,001% đến 2,1%. Đáng chú ý, Hải Phòng có tỷ lệ M cao hơn đáng kể so với các địa phương khác, từ 3,17% đến 3,74%, phản ánh mức độ cạnh tranh và yêu cầu hiệu quả sử dụng đất cao hơn tại địa phương này.
Theo tìm hiểu của phóng viên, một số dự án ghi nhận tỷ lệ M qua đấu thầu cao. Đơn cử, tại Dự án Khu đô thị sinh thái tại xã Thủy Thanh, thị xã Hương Thủy (thuộc Khu đô thị sinh thái Thanh Toàn), Thừa Thiên Huế (tổng vốn đầu tư 4.452 tỷ đồng, có kết quả lựa chọn nhà đầu tư tháng 4/2025), Công ty CP Tập đoàn NERAGROUP (địa chỉ tại TP. Huế) trúng thầu với tỷ lệ M đạt 16,05% (tỷ lệ m được xác định tại HSMT là 15,99%).
Tại Dự án Khu đô thị hỗn hợp Cam Lâm, Khánh Hòa (tổng vốn đầu tư 9.071 tỷ đồng, quy mô sử dụng đất khoảng 102,5 ha, được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư tháng 1/2026), Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Kinh doanh Lâm Viên (địa chỉ tại TP. Hải Phòng) trúng thầu với tỷ lệ M là 5%, cao gấp nhiều lần so với tỷ lệ m tại HSMT (0,21%) cũng như tỷ lệ M đề xuất 0,5% của đối thủ cạnh tranh - Công ty CP Tập đoàn C.E.O.
Ở nhiều dự án không quy định tỷ lệ m tại HSMT, nhà đầu tư tự đề xuất thì tỷ lệ M trúng thầu khá khiêm tốn. Cùng tại Khánh Hòa, loạt dự án Khu đô thị phức hợp Cam Hòa (5.241 tỷ đồng), Khu đô thị phức hợp Cam Tân (5.734 tỷ đồng), Khu đô thị phức hợp Cam Thượng (5.799 tỷ đồng) có tỷ lệ M trúng thầu chỉ từ 0,1 - 0,15%.
Tỷ lệ M trúng thầu là căn cứ để xác định giá trị khoản thu bổ sung cho ngân sách nhà nước bên cạnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp Nhà nước khai thác hiệu quả địa tô chênh lệch từ khu đất thực hiện dự án. Với các dự án khu đô thị có diện tích đất ở, đất thương mại dịch vụ lớn, giá trị tăng thu này là khoản bổ sung có ý nghĩa đối với ngân sách địa phương.
Thay đổi cách tính, phù hợp đấu thầu dự án
Dù có hiệu quả thực tiễn, nhưng theo phản ánh của nhiều địa phương và nhà đầu tư, cách xác định tỷ lệ m vẫn còn vướng mắc, việc sử dụng kết quả đấu giá khu đất dự án để làm tham chiếu xác định tỷ lệ m trong đấu thầu không còn phù hợp ở thời điểm hiện nay, không bảo đảm tính tương đồng. Bởi lẽ, ở nhiều địa phương, đấu giá thường áp dụng cho các khu đất có quy mô diện tích nhỏ, vừa, đã được đầu tư hạ tầng, trong khi đấu thầu áp dụng cho các khu đất có quy mô, diện tích lớn hàng chục, hàng trăm ha, chưa đầu tư hạ tầng. Bên cạnh đó, giá trúng đấu giá khu đất dự án tại một số địa phương có xu hướng cao gấp nhiều lần so với giá sàn, hoặc có trường hợp giá trúng đấu giá tăng bất thường. Khi sử dụng các kết quả này làm tham chiếu để xác định tỷ lệ m thì tỷ lệ này cũng cao tương ứng, rất khó thu hút, hấp dẫn nhà đầu tư, cũng không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường bất động sản. Trong khi đó, hiện nay, ngày càng nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư đã tổ chức đấu thầu thành công, nên có thể xem xét sử dụng tỷ lệ bình quân của kết quả đấu thầu các dự án này làm tham chiếu cho các dự án mới.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo NĐ 274, Bộ Tài chính lấy ý kiến các địa phương về 2 phương án xác định tỷ lệ m. Phương án 1 giữ quy định tỷ lệ m tại HSMT, nhưng thay đổi cách xác định bằng tỷ lệ bình quân của kết quả đấu thầu dự án. Phương án 2 là không quy định tỷ lệ m, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ M trong HSDT để làm cơ sở so sánh, xếp hạng nhà đầu tư. 17/25 địa phương chọn phương án 1. Theo các ý kiến, ngoài nghĩa vụ tài chính đất đai áp dụng chung đối với tất cả các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, việc áp dụng tỷ lệ này là cần thiết, làm cơ sở so sánh, xếp hạng nhà đầu tư trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu, bảo đảm tính cạnh tranh, minh bạch và trách nhiệm giải trình. Đồng thời, việc thay đổi cách xác định tỷ lệ này sẽ khắc phục được việc phụ thuộc vào kết quả đấu giá luôn biến động thường xuyên, đặc biệt là hiện tượng tăng giá bất thường, bảo đảm tính tương đồng của các dự án được lấy tham chiếu, phản ánh đúng cạnh tranh thị trường thông qua kết quả đấu thầu. Trường hợp không quy định tỷ lệ m trong HSMT sẽ dẫn đến tình trạng khi chỉ có một nhà đầu tư tham dự thầu thì nhà đầu tư đó có thể đề xuất tỷ lệ M rất thấp, mang tính tượng trưng.
NĐ 274 quy định tỷ lệ m được xác định trên cơ sở tỷ lệ bình quân nộp ngân sách nhà nước do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất của tất cả các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn đã có kết quả đấu thầu trên địa bàn hành chính cấp tỉnh trong thời gian 3 năm liền kề gần nhất trước ngày có văn bản phê duyệt bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời, đáp ứng đầy đủ điều kiện gồm sử dụng kết quả đấu thầu của dự án khu đô thị (trong trường hợp dự án đang xét là dự án khu đô thị) hoặc sử dụng kết quả đấu thầu của dự án khu dân cư nông thôn (trong trường hợp dự án đang xét là dự án khu dân cư nông thôn); có diện tích sử dụng đất từ 50% diện tích sử dụng đất trở lên của dự án đang xét; có tổng vốn đầu tư từ 50% tổng vốn đầu tư trở lên của dự án đang xét (áp dụng trong trường hợp không có dự án đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản này).
Trường hợp các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn đã tổ chức đấu thầu trong thời gian 3 năm liền kề gần nhất trước ngày có văn bản phê duyệt bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nhưng sử dụng tiêu chuẩn đánh giá HSDT là giá sàn nộp ngân sách nhà nước, tỷ lệ m được xác định trên cơ sở tỷ lệ tăng bình quân giữa giá trị nộp ngân sách nhà nước do nhà đầu tư đề xuất trong HSDT và giá sàn nộp ngân sách nhà nước trong HSMT của tất cả các dự án có kết quả đấu thầu đáp ứng điều kiện quy định.
Đối với trường hợp dự án đang xét được triển khai tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ M trong HSDT làm cơ sở đánh giá HSDT và nộp ngân sách nhà nước theo quy định.
