(BĐT) - Nhiều nhà đầu tư chia sẻ, có những dự án đầu tư có sử dụng đất ngay từ bước công bố danh mục, đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm đã đưa ra những “tiêu chí khác” có thể làm khó nhà đầu tư. Thực tiễn, những dự án như vậy đều chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm đăng ký hoặc 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm.
Bước công bố danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được lồng ghép với đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, để sau đó quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Ảnh: Lê Tiên

Bước công bố danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được lồng ghép với đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, để sau đó quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Ảnh: Lê Tiên

Một dự án trung tâm thương mại có sơ bộ tổng chi phí thực hiện 3.900 tỷ đồng, khi công bố danh mục mời nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện, ngoài yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, đã đưa ra một loạt tiêu chí khác mà nhà đầu tư phải đáp ứng. Đó là: “Nhà đầu tư có văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng với đối tác đáp ứng các tiêu chí sau: đối tác thuộc công ty mẹ có chuỗi trung tâm thương mại đang hoạt động ở các nước trên thế giới, đã đầu tư và có kinh nghiệm quản lý vận hành dự án có thương hiệu quốc tế; đối tác là doanh nghiệp đã đăng ký và có hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, trong đó, tối thiểu có 1 dự án có tổng vốn đầu tư trên 3.900 tỷ đồng. Nhà đầu tư phải có phương án về quy hoạch và kiến trúc thể hiện quy mô của dự án…”. Dự án này có quy mô đầu tư, xây dựng, vận hành trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp bao gồm dịch vụ ăn uống, giải khát, khu vui chơi cho trẻ em (không bao gồm trò chơi điện tử có thưởng) và cho thuê các quầy, kệ bán hàng, không gian bán hàng; thuê và cho thuê lại mặt bằng, nhà kho, hội trường... Kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm.

Trường hợp khác, 1 dự án xây dựng siêu thị vật liệu xây dựng có sơ bộ tổng chi phí thực hiện 100 tỷ đồng. Yêu cầu tiêu chí khác là: “Nhà đầu tư hoặc thành viên tham gia liên danh đã tham gia với vai trò là nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu tối thiểu 1 siêu thị hoặc cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: siêu thị hoặc cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng có tổng giá trị đầu tư (không bao gồm vốn lưu động để kinh doanh) tối thiểu bằng 30 tỷ đồng. Siêu thị hoặc cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng đã hoàn thành việc đầu tư và đưa vào khai thác kinh doanh trong vòng 5 năm gần đây”… Tiêu chí này, theo một số nhà đầu tư, dù họ có vốn chủ sở hữu nghìn tỷ, kinh nghiệm thực hiện dự án khu nhà ở quy mô lớn cũng không đáp ứng vì chưa làm siêu thị hoặc cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, hoặc chỉ có siêu thị vận hành 4 năm. Dự án này cũng chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký quan tâm.

Một số “tiêu chí khác” được sử dụng là: nhà đầu tư đề xuất dự án, phương án thực hiện dự án của nhà đầu tư có tính khả thi cao; phải có cách tiếp cận và phương pháp luận đáp ứng các yêu cầu của dự án; phải có phương án đầu tư xây dựng đầy đủ, theo đúng quy hoạch được duyệt; nhà đầu tư có văn bản cam kết cho vay của tổ chức tín dụng đối với phần vốn vay thực hiện dự án; nhà đầu tư thuộc top 10 doanh nghiệp tín nhiệm nhất Việt Nam của hệ thống ngành kinh tế trong 3 năm gần nhất; nhà đầu tư phải cung cấp kết quả đo gió tại khu vực dự án điện gió… Đây là những tiêu chí, theo chuyên gia đấu thầu, hoặc là rất định tính, dẫn đến đánh giá có thể theo chủ quan, thiếu căn cứ hoặc gây khó, hạn chế nhà đầu tư.

Theo một chuyên gia về đấu thầu, theo quy định hiện hành, bước công bố danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được lồng ghép với đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, để sau đó quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư là chấp thuận chủ trương đầu tư (đối với trường hợp có 1 nhà đầu tư đáp ứng) hay đấu thầu rộng rãi (đối với trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên).

Theo quy định tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT (TT06), ở bước này yêu cầu nhà đầu tư chứng minh kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự và năng lực tài chính bằng số liệu về vốn chủ sở hữu hoặc căn cứ quy mô, tính chất, lĩnh vực của dự án có thể bổ sung các chỉ tiêu tài chính khác như giá trị tài sản ròng, doanh thu, lợi nhuận… Ngoài ra, mục “tiêu chí khác” để đơn vị thực hiện căn cứ quy mô, tính chất, lĩnh vực và điều kiện đặc thù, riêng biệt (nếu có) của dự án, đưa ra các tiêu chí phù hợp khác. Tuy nhiên, các tiêu chí khác phải bảo đảm tính hợp lý, giải trình được, không hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm.

Đồng thời, chuyên gia đấu thầu nhấn mạnh hai chữ “sơ bộ”, những yêu cầu cụ thể, chi tiết hơn để lựa chọn nhà đầu tư sẽ được đưa vào hồ sơ mời thầu (HSMT) nếu dự án đấu thầu rộng rãi. Theo TT 06, tại HSMT, những yêu cầu chi tiết hơn về năng lực tài chính, kinh nghiệm, khả năng huy động vốn vay sẽ được đưa ra. Trong đó, nhà đầu tư sẽ phải nộp văn bản cam kết cung cấp tài chính của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Đề xuất về giải pháp kiến trúc; đề xuất tiến độ thực hiện, thời gian xây dựng; kế hoạch bồi thường, giải phóng mặt bằng hay phương án giảm thiểu tác động môi trường, kinh tế - xã hội cũng sẽ là những tiêu chí có thể đưa ra ở HSMT…