(BĐT) - Giá trị của đất đai không chỉ tăng do đầu tư của người sử dụng đất, mà còn do tăng dân số, tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch… Theo nhiều ý kiến, đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, nếu bài thầu đưa ra giá trị tối thiểu nhà đầu tư cam kết nộp ngân sách nhà nước (m3) phù hợp sẽ là công cụ góp phần điều tiết lại giá trị tăng thêm này, phân phối hợp lý hơn từ chênh lệch địa tô. Và nếu cạnh tranh thực sự, m3 cao hay thấp sẽ do thị trường thẩm định.
Giá trị m3 phản ánh biến động của thị trường, lợi thế của khu đất, như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó. Ảnh: Lê Tiên

Giá trị m3 phản ánh biến động của thị trường, lợi thế của khu đất, như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó. Ảnh: Lê Tiên

Nghị định 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) quy định giá trị m3 được xác định mang tính tương đối, là giá trị tối thiểu nhà đầu tư cam kết nộp ngân sách nhà nước (NSNN), độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị này phản ánh biến động của thị trường, lợi thế của khu đất, như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó. Giá trị m3 chỉ tính khi dự án được đưa ra đấu thầu. Căn cứ theo m3 tại hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư sẽ chào giá trị nộp NSNN bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với NSNN theo quy định (M3) trong hồ sơ dự thầu.

Bà Vũ Quỳnh Lê - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) cho biết, NĐ 25 đã quy định công thức tổng quát xác định giá trị m3. Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT (TT 06) hướng dẫn cụ thể cách thức tính m3 (Phụ lục V). Việc đưa ra công thức tính m3 chi tiết xuất phát từ thực tiễn nhiều địa phương phản ánh khó khăn khi xác định dữ liệu làm đầu vào tính m3, thông tin dữ liệu về đất đai cho đến thời điểm này chưa đầy đủ trên bình diện quốc gia…

Sau khi NĐ 25 và TT 06 được ban hành, nhiều địa phương đánh giá việc có công thức tính tạo thuận lợi hơn rất nhiều trong thực thi. Ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế thuộc Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - cho biết, nhiều doanh nghiệp đánh giá TT 06 đã góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng, tăng nguồn thu cho NSNN, đảm bảo minh bạch, cạnh tranh.

Tuy nhiên, gần đây, có ý kiến phản ánh, đối với các dự án đã hoàn thành bước sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, m3 tính theo công thức tại NĐ 25 và TT 06 cao hơn m3 được ước tính theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP (NĐ 30) và Thông tư 16/2016/TT-BKHĐT (TT 16), dẫn đến địa phương lúng túng, chậm trễ trong việc xác định giá trị m3, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thể hoàn thành nghĩa vụ nộp NSNN để triển khai dự án, làm cho dự án bị đình trệ. Ý kiến này dẫn chứng, cùng một dự án sử dụng đất có quy mô 175 ha, nếu tính theo NĐ 30 thì m3 vào khoảng 2 tỷ đồng, nhưng nếu tính theo NĐ 25 và TT 06 thì lên tới 580 tỷ đồng. Tương tự, một dự án có quy mô 20 ha, giá trị m3 địa phương đã tính khoảng 200 triệu đồng, nhưng nếu tính theo TT 06 thì tăng lên hàng trăm lần. Từ đó, ý kiến này đề nghị bỏ Phụ lục V của TT 06, chỉ quy định để địa phương tự xác định m3 và chịu trách nhiệm.

Theo bà Vũ Quỳnh Lê, TT 06 chỉ hướng dẫn các dự án mới thực hiện theo NĐ 25, không hướng dẫn các dự án chuyển tiếp quy định tại Điều 90 NĐ 25.

Một chuyên gia khác cho biết, dự án đã hoàn thành sơ tuyển trước khi NĐ 25 có hiệu lực thì vẫn thực hiện theo NĐ 30, địa phương tự xác định và chịu trách nhiệm về giá trị m3. Vì thế, những vướng mắc như ý kiến trên phản ánh có thể được tháo gỡ nếu địa phương mạnh dạn quyết định giá trị m3 hợp lý. Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, có thể sự chênh lệch quá nhiều khi đối sánh giá trị m3 đã ước tính với cách tính theo công thức mới tại TT 06 của cùng một khu đất khiến địa phương e dè chưa dám quyết.

Sở dĩ có sự chênh lệch lớn này, theo bà Vũ Quỳnh Lê, là do nhiều dự án thực hiện trước NĐ 25 chưa quy định công thức tính, nhiều địa phương xác định giá trị m3 rất thấp nếu xét ở khía cạnh thị trường. Có địa phương đưa giá trị m3 về 0 hoặc khu đất giá trị rất lớn nhưng m3 chỉ tượng trưng. Bên cạnh đó, thời gian gần đây, một số địa phương có tình trạng sốt đất, làm tăng giá trị thông số đầu vào, m3 cũng tăng theo.

Từ sau khi NĐ 25 và TT 06 có hiệu lực, số dự án tính m3 không nhiều do số lượng dự án đấu thầu rộng rãi rất ít, đa phần sau khi công bố danh mục, chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, nên chuyển sang thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, không phải tính m3. “Nếu có phản ánh m3 cao, chúng tôi mong muốn nắm được nguyên nhân dẫn đến cao, nguyên nhân đó có phản ánh đúng thị trường hay không… Với tinh thần cầu thị, mong muốn tạo thuận lợi nhất cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư, Bộ KH&ĐT sẽ nghiên cứu, tiếp thu để hoàn thiện Thông tư sửa đổi TT 06”, bà Vũ Quỳnh Lê chia sẻ.