 |
| Nhu cầu nhà ở xã hội của TP.HCM khoảng 1 triệu căn hộ, trong khi quỹ nhà ở cho thuê thuộc tài sản công hiện đã lấp đầy. Ảnh: Gia Tường |
Tầm nhìn quỹ đất 1.740 ha và bài toán cân bằng cung - cầu
Việc hợp nhất ranh giới hành chính đã mở ra không gian phát triển hoàn toàn mới cho TP.HCM, đưa tổng quỹ đất NOXH toàn Thành phố lên mức 195 dự án với diện tích khoảng 740 ha (gồm 104 dự án tại khu vực TP.HCM cũ với 412,5 ha, 59 dự án tại Bình Dương với 184 ha và 32 dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu với 143,6 ha). Tuy nhiên, quy mô dân số và lực lượng lao động tăng vọt đẩy nhu cầu NOXH của đại đô thị sau sáp nhập lên mốc kỷ lục: khoảng 1 triệu căn hộ.
Để giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu gay gắt này, TP.HCM đặt mục tiêu quy hoạch tổng quỹ đất NOXH khoảng 1.740 ha vào năm 2040. Con số này chưa bao gồm các quỹ đất dự kiến tiếp tục bổ sung tại các khu động lực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Theo Báo cáo số 24147/SXD-PTĐT của Sở Xây dựng TP.HCM gửi Bộ Xây dựng, Thành phố đã chủ động phân khai chỉ tiêu phát triển khoảng 182.000 căn NOXH giai đoạn 2026 - 2030. Trong đó, tập trung đẩy nhanh tiến độ 78 dự án quy mô 73.800 căn trong 2 năm 2026 - 2027 và chuẩn bị sẵn danh mục 102 dự án với 121.100 căn để khởi công trong năm 2027.
Cụ thể, cấu trúc phân khai chỉ tiêu bao gồm 72.000 căn do doanh nghiệp (DN) tự tạo lập vốn (gồm 20.000 căn độc lập và 52.000 căn trong quỹ đất 20% thương mại), 30.000 căn trên đất công lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị quyết số 201/2025/QH15, 10.000 căn bằng vốn đầu tư công, 45.000 căn dành riêng cho thuê và 25.000 căn cho lực lượng vũ trang.
Về tính khả thi của lộ trình này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết nhấn mạnh, phân kỳ phát triển hợp lý là yếu tố sống còn. Do đặc thù chu kỳ chuẩn bị đầu tư và xây dựng dự án NOXH thường kéo dài 2 - 3 năm, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất Bộ Xây dựng trình Chính phủ cho phép đánh giá, giao chỉ tiêu phát triển NOXH theo từng giai đoạn (2026 - 2028 và 2029 - 2030) thay vì giao chỉ tiêu cứng nhắc từng năm riêng lẻ, giúp các địa phương và DN chủ động điều phối nguồn lực.
Đột phá thể chế
Bên cạnh việc chuẩn bị quỹ đất dài hạn, điểm đột phá lớn nhất của TP.HCM là tư duy tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và hỗ trợ nguồn vốn thực chất cho DN. UBND TP.HCM đã chỉ đạo cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư dự án NOXH, đồng thời thiết lập cơ chế "luồng xanh" ưu tiên xử lý đặc biệt cho 59 dự án quy mô 54.900 căn.
Về tài chính, HĐND TP.HCM duy trì cơ chế hỗ trợ 100% lãi suất vay tại Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC) với mức vay tối đa 200 tỷ đồng/dự án trong 7 năm, đồng thời trình thông qua mức hỗ trợ 50% chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (tối đa 10 tỷ đồng/dự án). Thành phố cũng ứng dụng phần mềm giám sát "luồng xanh" để công khai tiến độ xử lý thủ tục, kiên quyết thu hồi các dự án cố tình găm giữ đất hoặc triển khai chậm trễ.
Đặc biệt, sự chuyển hướng chiến lược từ tâm thế "sở hữu" sang "cho thuê" theo tinh thần Thông báo số 64-TB/VPTW về kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đang tạo nên làn sóng cải cách mạnh mẽ. Khảo sát của Sở Xây dựng cho thấy, quỹ nhà ở cho thuê thuộc tài sản công hiện đã lấp đầy gần như tuyệt đối (nhà ở cũ đạt 99%, nhà lưu trú công nhân và NOXH cho thuê đạt 100%). Sự thiếu hụt nguồn cung chính thống này đã dồn toàn bộ áp lực an cư lên các khu nhà trọ tư nhân - nơi đang phải gánh tải cho hơn 1,6 triệu lao động.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, chuyển dịch nhận thức sang thuê nhà ở giá phù hợp là xu hướng tất yếu. Để thu hút DN tư nhân tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở cho thuê giá rẻ dài hạn (trên 20 năm), ông Châu đề xuất Nhà nước cần áp dụng ưu đãi đột phá như giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất toàn bộ vòng đời dự án, đồng thời bố trí gói tín dụng ưu đãi riêng dài hạn 15 - 20 năm với lãi suất 3 - 4%/năm.
Ở góc độ cơ cấu tài chính, chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu đánh giá cao mô hình đa dạng hóa nguồn lực đầu tư của TP.HCM. Việc phân bổ hợp lý giữa nguồn vốn DN, vốn đầu tư công và cơ chế tín dụng ưu đãi từ Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP sẽ tạo ra hiệu ứng đòn bẩy quan trọng.
Ông Hậu nhấn mạnh, việc phát triển NOXH và nhà ở cho thuê chính là giải pháp gốc rễ để tái tạo nguồn cung nhà ở bình dân - phân khúc đang gần như "mất tích" trên thị trường thương mại. Sự phối hợp liên ngành giữa Sở Xây dựng, Liên đoàn Lao động và Ban Quản lý các khu chế xuất - khu công nghiệp (HEPZA) để xây dựng 10.000 căn nhà lưu trú công nhân cùng 10.000 căn nhà ở công đoàn sẽ giúp tối ưu hóa dòng vốn chính sách, đảm bảo dòng tiền đến đúng đối tượng và tạo đà phục hồi thanh khoản bền vững cho toàn bộ phân khúc nhà ở bình dân.
Quy hoạch 1.740 ha đất không đơn thuần là con số cơ học về diện tích, mà đại diện cho tư duy quy hoạch đại đô thị tích hợp kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Sự kết hợp đồng bộ giữa quỹ đất sạch, quy trình "luồng xanh" và chính sách tín dụng ưu đãi sẽ là chìa khóa mở cánh cửa an cư bền vững cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp tại TP.HCM.
