 |
| Quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất giúp giảm rủi ro, thiệt hại cho nhà đầu tư. Ảnh: Nguyễn Thuyên |
Sửa đổi cách xác định giá trị quỹ đất thanh toán
Theo Bộ Tài chính, Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đã thông qua một số luật, nghị quyết, trong đó sửa đổi, bổ sung một số nội dung có liên quan đến quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) tại các Nghị định số 243/2025/NĐ-CP và Nghị định số 257/2025/NĐ-CP. Để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, đồng thời tiếp tục tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức PPP, Bộ Tài chính xây dựng Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức PPP.
Bản Dự thảo vừa đưa ra lấy ý kiến tập trung sửa đổi, bổ sung Nghị định số 257/2025/NĐ-CP về thực hiện dự án BT. Đây cũng là hình thức hợp đồng đang được đẩy mạnh áp dụng trong thời gian gần đây, sau khi Luật số 57/2024/QH15 cho phép thực hiện trở lại hình thức này từ 1/7/2025 và một số nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến việc triển khai dự án BT như Nghị quyết 254/2025/QH15 và nghị quyết đặc thù áp dụng cho một số địa phương được ban hành. Hàng loạt dự án siêu lớn, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM đã lựa chọn áp dụng hợp đồng BT và trong danh mục dự án chuẩn bị mời gọi đầu tư của các địa phương, nhiều dự án dự kiến áp dụng hợp đồng BT.
Một trong những điểm then chốt đối với triển khai dự án BT là xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán. Dự thảo Nghị định bổ sung căn cứ xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán bao gồm diện tích có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự thảo bổ sung quy định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Nghị định…
Dự thảo quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất và bổ sung quy định trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Theo một số nhà đầu tư, thực tiễn cho thấy, có trường hợp giá đất để làm căn cứ xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được quy định trong bảng giá đất và phải căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định. Tuy nhiên, quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng, trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất là giá được xác định đối với những khu vực, vị trí đã được đầu tư xây dựng hạ tầng, tương quan giá trị là không cân bằng. Do vậy, trong trường hợp này, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng là phù hợp. Ngoài ra, từ thực tiễn nhiều dự án BT gặp vướng mắc thời gian qua do Nhà nước chậm giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư, quy định tại Dự thảo có thể giảm rủi ro, thiệt hại cho nhà đầu tư.
Tăng cường công khai thông tin
Dự thảo Nghị định bổ sung quy định cơ quan có thẩm quyền giao cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc, trực thuộc đăng tải quyết định chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, trang thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Khuyến khích đăng tải thông tin về vị trí, điện tích của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT trên trang thông tin điện tử và trụ sở của UBND cấp xã nơi dự kiến thu hồi đất để làm quỹ đất thanh toán.
Đối với dự án BT không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư hoặc đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư nhưng có thay đổi thông tin về vị trí, diện tích quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư, khuyến khích đăng tải thông tin cập nhật về vị trí, diện tích của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT trên trang thông tin điện tử và trụ sở của UBND cấp xã nơi dự kiến thu hồi đất để làm quỹ đất thanh toán.
Dự thảo cũng bổ sung quy định, định kỳ 3 tháng, cơ quan ký kết hợp đồng có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền tiến độ thực hiện triển khai xây dựng công trình, hệ thống hạ tầng theo hợp đồng đã ký kết, các vấn đề vướng mắc phát sinh (nếu có) và giải pháp xử lý để bảo đảm nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án thực hiện cam kết về tiến độ xây dựng, thanh toán, chuyển giao công trình dự án BT.
Theo Bộ Tài chính, quy định này nhằm bảo đảm việc thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT được thực hiện công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư; tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án BT để tránh thất thoát tài sản nhà nước và lợi ích nhóm…
