 |
| Pháp luật hiện hành chưa có quy định về quy trình riêng đối với việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện hợp đồng dự án BT. Ảnh: Tiên Giang |
Báo cáo về 1 năm thi hành các Nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2024, Bộ NN&MT cho biết, một số quy định còn chưa đầy đủ, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện trên thực tế, nhất là với trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo dự án đầu tư, cho thuê đất và chuyển hình thức sử dụng đất hay trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT.
Cụ thể, pháp luật hiện hành chưa có quy định về quy trình riêng đối với việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện hợp đồng dự án BT. Trên cơ sở sửa đổi, bổ sung pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), tại điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất dùng để thanh toán cho hợp đồng BT theo quy định của pháp luật PPP. Quy định này đặt ra yêu cầu phải cụ thể hóa, hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện nhằm bảo đảm tính khả thi và thống nhất trong áp dụng pháp luật. Dự thảo Nghị định đề xuất bổ sung quy định về căn cứ, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT nhằm thể chế hóa nội dung nêu trên của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Luật PPP.
Để triển khai thống nhất, đồng bộ cơ chế sử dụng quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện hợp đồng dự án BT theo quy định tại điểm a khoản 4 và điểm b khoản 9 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15, việc quy định căn cứ và trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất này được Cơ quan soạn thảo đề xuất thiết kế trên cơ sở kế thừa trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông thường theo pháp luật đất đai. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống thủ tục hành chính, tránh phát sinh thêm quy trình riêng biệt, đồng thời tạo thuận lợi cho các cơ quan tổ chức thực hiện.
Trên cơ sở đó, một số nội dung công việc vốn thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư trong thủ tục giao đất, cho thuê đất thông thường như việc lập và nộp đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất được điều chỉnh theo hướng thay thế bằng trách nhiệm của cơ quan ký kết hợp đồng dự án BT. Việc điều chỉnh này nhằm tăng cường vai trò kiểm soát của Nhà nước đối với toàn bộ quá trình thực hiện hợp đồng dự án BT, bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất gắn chặt với các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm đã được xác lập trong hợp đồng.
Điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất dùng để thanh toán cho hợp đồng BT theo quy định của pháp luật PPP. Quy định này đặt ra yêu cầu phải cụ thể hóa, hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện nhằm bảo đảm tính khả thi và thống nhất trong áp dụng pháp luật.
Đồng thời, chính sách đề xuất quy định rõ trách nhiệm của cơ quan ký kết hợp đồng BT trong việc cung cấp, chuyển giao đầy đủ, kịp thời các thông tin, hồ sơ liên quan cho cơ quan có thẩm quyền về đất đai để thực hiện trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất và xác định, tính toán nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư khi sử dụng quỹ đất thanh toán, qua đó bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ và thống nhất trong tổ chức thực hiện.
Đóng góp ý kiến cho Dự thảo Nghị định, Sở NN&MT Đồng Tháp đề nghị cần quy định rõ về trách nhiệm cung cấp hồ sơ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT. Cụ thể, sau khi hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cơ quan có thẩm quyền cần chuyển hồ sơ/phiếu chuyển thông tin về nghĩa vụ tài chính (bao gồm các khoản được miễn, giảm) đến cơ quan thuế để thực hiện công tác quản lý thu.
Sở NN&MT Đà Nẵng thì cho rằng, cần sửa đổi, điều chỉnh theo hướng không giao cho cơ quan NN&MT thực hiện các thủ tục liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bởi nhiệm vụ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai thuộc về tổ chức phát triển quỹ đất và UBND cấp xã. Cũng theo Sở NN&MT Đà Nẵng, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được thực hiện theo dự án đầu tư, các cơ quan, đơn vị không thể căn cứ hợp đồng BT để tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bộ NN&MT cho biết, quá trình xây dựng các nội dung trong Dự thảo Nghị định còn có ý kiến khác nhau và đề xuất xin ý kiến Chính phủ. Đơn cử, quy định về xác định diện tích đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án, trước nhiều ý kiến, Cơ quan soạn thảo đề xuất 3 phương án: tính toàn bộ diện tích đất của dự án; chỉ tính phần diện tích đất đủ điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuê để thực hiện dự án; tính toàn bộ diện tích đất của dự án, trừ diện tích đất do cơ quan, tổ chức được giao quản lý.
Quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai cũng còn nhiều ý kiến, nên Bộ đề xuất 2 phương án. Phương án thứ nhất, như thẩm quyền đã được phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền được quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (bao gồm cả thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp huyện chuyển cho cấp xã). UBND cấp tỉnh quyết định giao thẩm quyền giải quyết các nội dung liên quan đến yêu cầu quản lý, sử dụng đất trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Phương án thứ hai là sửa đổi theo hướng chỉ phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền cho cấp xã đối với các thẩm quyền của cấp huyện quy định trong Luật Đất đai và các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Nhiều nhà đầu tư mong đợi Nghị định hướng dẫn sẽ hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ, khả thi về đất đai, tăng cơ hội cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn lực đất đai, góp sức phát triển nền kinh tế.
