(BĐT) - Thị trường trái phiếu bất động sản (BĐS) hạ nhiệt đáng kể từ tháng 9/2020 nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi lãi suất lệch pha với năng lực tài chính của doanh nghiệp (DN), trái phiếu không tài sản bảo đảm vẫn thu hút đông đảo người mua.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công bố thông tin. Ảnh: Lê Tiên

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công bố thông tin. Ảnh: Lê Tiên

Rủi ro vẫn bủa vây

Kể từ ngày 1/9/2020, Nghị định 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực, quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành trái phiếu DN. Lượng trái phiếu tháng 9/2020 giảm đến 84% so với tháng 8/2020. Thị trường trái phiếu DN, trong đó có trái phiếu BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dẫu vậy, lượng trái phiếu phát hành giảm không đồng nghĩa với giảm rủi ro.

Theo dữ liệu từ FiinRating, một bộ phận xếp hạng tín nhiệm thuộc FiinGroup, tình hình tài chính của các DN BĐS phát hành trái phiếu có xu hướng xấu đi trong 9 tháng năm 2020 khi đòn bẩy tài chính tăng lên.

Theo đó, hầu hết các DN BĐS đang huy động trái phiếu với lãi suất từ 10 - 12%/năm. Nhiều DN có năng lực tài chính yếu cũng huy động vốn với mức lãi suất tương đương DN có năng lực tài chính tốt. “Lãi suất hứa hẹn đưa ra ở mức cao nhưng thực tế cho thấy nhiều DN không có khả năng chi trả cho nhà đầu tư”, FiinRating nhấn mạnh.

Rủi ro với trái phiếu BĐS còn hiện hữu ở nhóm phát hành không có tài sản bảo đảm. Theo số liệu thống kê của Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn (SSI), 9 tháng năm 2020, nhóm DN BĐS phát hành 137.500 tỷ đồng trái phiếu, tương đương 40,3% tổng lượng phát hành, chiếm tỷ trọng cao nhất thị trường. Đáng lưu ý, có đến 20.500 tỷ đồng trái phiếu BĐS không có tài sản bảo đảm. Các DN không có tài sản bảo đảm có thể kể đến: TNR Holdings, Địa ốc Phú Long, Công ty CP Bất động sản Mỹ, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phú Thượng… Ngoài ra, còn 22.900 tỷ đồng trái phiếu BĐS được bảo đảm bằng cổ phiếu của chính tổ chức phát hành hoặc của bên thứ 3.

“Chúng tôi không đánh giá cao chất lượng tài sản bảo đảm là cổ phiếu vì khi vi phạm xảy ra, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh, thậm chí giá trị cổ phiếu của tổ chức phát hành có thể về 0 nếu DN mất khả năng thanh toán/phá sản. Bởi vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xem xét đầu tư vào các trái phiếu không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu”, SSI cảnh báo.

Để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, mở ra cơ hội tiếp cận thông tin cho các thành viên thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho DN huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, Nghị định 163/2018/NĐ-CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu DN quy định rất rõ chế độ báo cáo của DN, tổ chức phát hành trái phiếu.

Cụ thể, Điều 24 Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định, DN phải công bố thông tin định kỳ 6 tháng và hàng năm cho sở giao dịch chứng khoán. Sau đó, sở giao dịch chứng khoán công bố thông tin trên chuyên trang thông tin về trái phiếu DN.

Nội dung công bố thông tin định kỳ bao gồm: báo cáo tài chính 6 tháng, báo cáo tài chính năm của DN phát hành trái phiếu đã được kiểm toán (nếu có); báo cáo tài chính chưa kiểm toán được đại hội đồng cổ đông hoặc hội đồng thành viên hoặc chủ tịch công ty xác nhận các số liệu; báo cáo sử dụng vốn (có ý kiến soát xét của tổ chức kiểm toán), tiến độ giải ngân, tiến độ thực hiện dự án...

Tuy nhiên, trên trang thông tin của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), thông tin về tình hình, năng lực tài chính của DN phát hành trái phiếu (gồm cả DN chưa niêm yết) rất hiếm. Các DN như TNR Holdings, Địa ốc Phú Long, Công ty CP Bất động sản Mỹ, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phú Thượng… chỉ có thông báo về lượng trái phiếu phát hành, không có bất cứ thông tin nào về năng lực tài chính, kết quả kinh doanh của tổ chức phát hành.

Công ty CP Chứng khoán SSI đánh giá, thông tin phát hành trái phiếu riêng lẻ được công bố trên HNX rất vắn tắt và không có các thông tin cơ bản về lãi suất, bên mua, tài sản bảo đảm…

Ai bảo vệ nhà đầu tư?

Ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - ngân hàng - cho rằng, thực tế, ở các quốc gia trên thế giới, trái phiếu không có tài sản bảo đảm là công cụ tài chính thông thường. Nhà phát hành có tiềm năng, sức khoẻ tài chính ổn định thì các nhà đầu tư tin tưởng ở khả năng trả nợ của họ.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, rủi ro ở chỗ thông tin chưa minh bạch, nhà đầu tư thường chỉ nhìn vào lãi suất hấp dẫn, thiếu khả năng phân tích báo cáo tài chính. Mặc dù trong bản cáo bạch, các DN thuyết minh chi tiết khoản tiền sẽ được sử dụng để phát triển dự án nào nhưng thực tế trái chủ không thể kiểm soát hết được. Nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm trái phiếu được ngân hàng nào hỗ trợ phát hành, lầm tưởng rằng trái phiếu được ngân hàng bảo lãnh nhưng hoàn toàn không phải. Đó là cái bẫy. Thậm chí, theo ông Hiếu, còn có trường hợp các ngân hàng đứng ra mua trái phiếu DN BĐS để đảo nợ, gây rủi ro rất lớn cho hệ thống tín dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân chiếm đến hơn 20% số lượng nhà đầu tư và nguồn vốn đầu tư trái phiếu DN của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vào thời điểm đáo hạn trái phiếu.

Bất cập lớn hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín (tương tự như Fitch Ratings) đánh giá, xếp hạng tín nhiệm DN, trong đó có DN phát hành trái phiếu, để bảo đảm minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

“Chỉ có cách Thanh tra Ngân hàng Nhà nước vào cuộc thanh tra, kiểm soát việc mua trái phiếu đảo nợ, xử lý những ngân hàng làm việc đó. Nhà đầu tư cũng phải tự tìm hiểu, nâng cao kỹ năng phân tích báo cáo tài chính DN để tránh thiệt hại, rủi ro cho chính mình”, ông Hiếu khuyến nghị.