 |
| Việc tạo điều kiện cho chủ thể bị thu hồi đất góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất có thể góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tạo thêm giá trị gia tăng cho dự án. Ảnh: Lê Gia Khoa |
Không chỉ là chuyện bồi thường, tái định cư
Theo ông Lương Đỗ Quân, Phó Giám đốc Ban Quản lý Đồ án Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng TP. Hà Nội, nhiều dự án có vốn, có quy hoạch, có nhà đầu tư nhưng đình trệ nhiều năm chỉ vì vướng mặt bằng. Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất, mà ở sự khác biệt về góc nhìn. Với dự án, đó là một khu đất cần giải phóng, còn với người dân, đó là ngôi nhà, nơi thờ cúng tổ tiên, nơi kiếm sống, là hàng xóm và cộng đồng. Đối với hộ kinh doanh và doanh nghiệp, mất địa điểm có thể đồng nghĩa với mất sinh kế. Vì vậy, cần phân biệt rõ hai việc: tái định cư về nơi ở và tái thiết sinh kế cùng hoạt động kinh tế. Một chính sách tốt phải giải quyết được cả hai.
Ông Quân cho rằng, cách tiếp cận hiện nay thường kết thúc quan hệ kinh tế giữa người dân với dự án ngay tại thời điểm chi trả bồi thường. Ông nêu quan điểm cần nghiên cứu cách tiếp cận khác: người có đất bị thu hồi vẫn được bảo đảm đầy đủ quyền lợi theo pháp luật, đồng thời được trao thêm quyền lựa chọn tự nguyện tham gia vào quá trình phát triển dự án và tiếp tục hưởng lợi. Cách tiếp cận này cần nhấn mạnh 3 giới hạn: không ép người dân góp vốn, không làm giảm quyền lợi bồi thường đã được bảo đảm, không biến nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất thành nghĩa vụ đầu tư. Điều duy nhất được thêm vào là một quyền lựa chọn.
Từ góc độ quy hoạch, TS. KTS. Nguyễn Xuân Anh, Phó trưởng phòng Khoa học, đào tạo và hợp tác quốc tế thuộc Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia, quy trình phổ biến vẫn là Nhà nước hoặc nhà đầu tư lập dự án, xác định phương án sử dụng đất, tính bồi thường rồi vận động người dân bàn giao mặt bằng.
Ông Nguyễn Xuân Anh chia sẻ, từ hơn 100 năm nay, Nhật Bản giải quyết vấn đề này bằng cơ chế “Tái điều chỉnh đất đai” (land readjustment). Các chủ đất góp đất vào một dự án, dành một phần cho đường, công viên và quỹ đất tạo vốn; phần còn lại được phân lô lại và hoàn trả cho họ. Thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn nhưng có giá trị cao hơn so với thửa đất cũ. Theo Ngân hàng Thế giới, khoảng 30% đất đô thị của Nhật Bản đã được phát triển bằng hình thức này, tại một số thành phố tỷ lệ lên tới 75%.
PGS. TS. Trần Văn Tuấn, Trưởng Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn trên cơ sở hạn chế thu hồi đất, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định hiện hành mới dừng ở nguyên tắc, chưa quy định đầy đủ trình tự, thủ tục, điều kiện áp dụng và cơ chế phân chia lợi ích giữa các bên. Do thiếu quy định cụ thể, cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai hầu như chưa được triển khai trên thực tế.
Đề xuất hoàn thiện cơ chế
Từ quan điểm trao thêm quyền tự nguyện tham gia vào quá trình phát triển dự án cho người có đất bị thu hồi, ông Lương Đỗ Quân đề xuất nghiên cứu cơ chế cho người dân lựa chọn giữa các phương án: nhận bồi thường theo quy định hiện hành và toàn quyền quyết định sử dụng tài sản bồi thường; tái định cư kết hợp tham gia đầu tư - trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, dùng một phần giá trị quyền lợi hợp pháp để tham gia cơ chế đầu tư theo pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán. Mục tiêu không phải biến tất cả người dân thành nhà đầu tư mà là trao thêm lựa chọn cho những người có nhu cầu và có thể chấp nhận rủi ro. Doanh nghiệp hay các chủ thể bị giải phóng mặt bằng cũng cần cơ hội tương tự, vì họ có thể mất cả một hệ thống kinh tế xây dựng trong nhiều năm.
Theo ông Quân, Dự thảo Luật đã cho phép tạo quỹ đất để doanh nghiệp thuê tiếp tục sản xuất, kinh doanh, nhưng cần phát triển thành cơ chế đầy đủ hơn: doanh nghiệp bị thu hồi đất được ưu tiên thuê lại mặt bằng trong chính khu vực phát triển mới, với thời hạn và giá thuê ổn định trong một số năm đầu. Luật cũng cần quy định nguyên tắc quy đổi giá trị minh bạch, quyền lựa chọn giữa nhận tiền và nhận sàn, quyền nhận phần chênh lệch nếu giá trị sàn thấp hơn giá trị bồi thường và cơ chế bảo đảm tiến độ bàn giao.
Cùng với cơ chế góp vốn, ông Quân nhấn mạnh việc bảo vệ người dân khi tham gia đầu tư cũng cần được quy định rõ. Cụ thể, cần kèm theo 5 bảo đảm: nguyên tắc tự nguyện tuyệt đối, có văn bản riêng tách khỏi phương án bồi thường và thời gian suy nghĩ tối thiểu; nguyên tắc không đánh đổi quyền an sinh - phần giá trị tương ứng suất tái định cư tối thiểu không được chuyển thành vốn đầu tư, người dân chỉ dùng phần vượt trên mức bảo đảm an sinh cơ bản; nghĩa vụ công bố thông tin đầy đủ bằng ngôn ngữ dễ hiểu; cơ chế thanh khoản cho phép rút khỏi hoặc chuyển nhượng quyền lợi sau một thời hạn; cơ chế giám sát, giải quyết tranh chấp rõ ràng.
Các cơ chế cần được thí điểm có kiểm soát tại một số khu vực TOD cụ thể ở Hà Nội, TP.HCM trước khi áp dụng đại trà, vì đều là những cơ chế mới với hệ thống pháp luật nước ta.
Ông Nguyễn Xuân Anh đề xuất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nghiên cứu bổ sung cơ chế góp đất, tái điều chỉnh đất đai và chia sẻ giá trị tăng thêm như một phương thức độc lập bên cạnh thu hồi, bồi thường. Người có đất có thể được lựa chọn nhận lại đất đã có hạ tầng, nhà ở, mặt bằng kinh doanh, cổ phần dự án hoặc tiền. Giá trị trước và sau dự án cần được định giá độc lập, công khai; phần giá trị tăng thêm được phân chia theo công thức xác định trước. Thu hồi bắt buộc chỉ nên là biện pháp cuối cùng.
Một số chuyên gia đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai về góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai theo hướng quy định cụ thể điều kiện góp quyền sử dụng đất áp dụng đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn và các khu vực phát triển TOD. Cùng với đó, cần quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện, phương pháp xác định tỷ lệ góp quyền sử dụng đất, nguyên tắc phân chia lại quỹ đất hoặc sản phẩm bất động sản sau điều chỉnh, bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích của các bên. Đồng thời, cần có quy định chi tiết về phương pháp điều chỉnh lại đất đai, cơ chế định giá, phân chia giá trị tăng thêm từ đất.
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sửa Luật Đất đai kỳ này cần đồng bộ với Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để nâng thành chính sách “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể tạo ra giá trị gia tăng nhiều lần thông qua đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Doanh nghiệp cũng không phải bỏ toàn bộ vốn mua đất ngay từ đầu. Như vậy, các bên đều có lợi. Vấn đề quan trọng là định giá quyền sử dụng đất và khi dự án thay đổi thì quyền lợi của người góp vốn phải được bảo đảm thế nào.
