 |
| Quốc hội nghe báo cáo về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc |
Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê
Trình bày Tờ trình về dự án dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là các quan điểm mới ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật; hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Quan điểm xây dựng luật là: Kế thừa các quy định còn phù hợp; đồng thời sửa đổi, bổ sung theo hướng sau: Thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước, trong đó chú trọng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội, trong đó tạo chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho Nhân dân. Luật hóa các chính sách thí điểm đã được kiểm chứng như Nghị quyết số 201/2025/QH15, Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP. Thực hiện phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp. Cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh tạo môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; bảo đảm đồng bộ với các pháp luật có liên quan. Luật chỉ quy định các nội dung mang tính nguyên tắc, khung.
Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023.
Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, tiến hành rà soát phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương (20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 01 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng). Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung như phát triển các nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ;...
Bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.
Hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các Luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.
Cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính
Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, dự luật kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung theo hướng: Thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản; trong đó có thể chế các quan điểm tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương mới được ban hành. Thực hiện phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp. Cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính. Đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường. Rà soát tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật có liên quan. Luật chỉ quy định các nội dung khung, mang tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội.
Dự thảo Luật gồm 10 Chương, 61 Điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 22 Điều.
Các nội dung bổ sung mới gồm: Quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản. Quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Quy định về cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.
Về các nội dung phân quyền, phân cấp, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng nêu rõ, thực hiện chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung các nhóm nội dung về phân quyền, phân cấp.
Cụ thể, là phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Việc phân quyền nhằm bảo đảm thống nhất với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án; đồng thời quy định rõ trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết, nghĩa vụ đối với dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng.
Sửa đổi quy định về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bãi bỏ quy định về nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng để bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025; việc thanh tra được thực hiện theo quy định của pháp luật về thanh tra, bảo đảm không chồng chéo, trùng lặp về thẩm quyền giữa các cơ quan.
Sửa đổi, điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025 và Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15; theo đó, chuyển các nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền cấp huyện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bảo đảm tính liên tục, thống nhất, không làm gián đoạn hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, dự thảo Luật sửa đổi các quy định về thẩm quyền theo hướng phân quyền, phân cấp đối với các nội dung nêu trên; xác định rõ chủ thể được phân quyền, phạm vi, nội dung, trách nhiệm thực hiện và cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm bảo đảm việc thực hiện phân quyền, phân cấp thống nhất, hiệu quả, không làm thay đổi trách nhiệm quản lý nhà nước của Chính phủ và Bộ Xây dựng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Các nội dung phân định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn giữa Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan thanh tra không được quy định cụ thể tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), mà giao Chính phủ quy định chi tiết tại nghị định hướng dẫn.
Dự thảo cũng lược bỏ một số quy định còn mang tính chung, thiếu nội hàm và các nội dung đã được quy định tại các pháp luật khác nhằm nâng cao tính thống nhất và thuận lợi trong quá trình áp dụng pháp luật. Lược bỏ quy định về yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định trùng lặp bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
