 |
| HoREA nhận định, việc Quốc hội sớm thông qua Nghị quyết này, cùng với các đề xuất bổ sung nêu trên, sẽ giúp tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Ảnh: Bảo An |
Bảo đảm quyền lợi cho người dân
HoREA đánh giá cao nỗ lực của cơ quan soạn thảo khi nhiều quy định trong dự thảo theo hướng có lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.
Cùng với các Nghị quyết 170 và 171 của Quốc hội đã ban hành trước đó, dự thảo Nghị quyết mới được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá trong xử lý vướng mắc thực tiễn, đồng thời là cơ sở để hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời gian tới.
Trước một số ý kiến cho rằng dự thảo “chưa quan tâm tháo gỡ cho hộ gia đình, cá nhân”, HoREA khẳng định dự thảo đã dành nhiều chính sách ưu tiên cho người dân. Hiệp hội dẫn chứng hàng loạt điều khoản trong Luật Đất đai 2024 (từ Điều 138 đến 140) về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ cá nhân không có giấy tờ hoặc sử dụng sai thẩm quyền trước đây, cùng với quy định mới cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính linh hoạt hơn.
Tuy nhiên, điểm gây bức xúc lớn nhất hiện nay là quy định tại khoản 1 Điều 155 Luật Đất đai 2024 yêu cầu áp 100% bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, kể cả với phần diện tích trong hạn mức.
Theo HoREA, mức thu này quá cao, vượt khả năng tài chính của người dân, khiến nhiều hộ phải “mua lại đất của chính mình”. Thực tế, có trường hợp tại quận 7 (cũ), chỉ chuyển 400 m² đất nông nghiệp sang đất ở đã phải nộp tới 14 tỷ đồng tiền sử dụng đất, gần bằng giá thị trường.
Do gánh nặng tài chính, nhiều người dân rút hồ sơ, không làm sổ đỏ, gây thất thu ngân sách và phát sinh giao dịch “giấy tay”. Vì vậy, HoREA đề nghị dự thảo Nghị quyết cần quy định rõ mức thu hợp lý hơn: chỉ tính 20% giá đất với diện tích trong hạn mức; và 30% giá đất với phần vượt hạn mức.
Ngoài ra, Hiệp hội kiến nghị bổ sung cơ chế hoàn trả phần chênh lệch đối với các hộ đã nộp tiền sử dụng đất quá cao từ ngày 1/8/2024 đến khi Nghị quyết có hiệu lực, nhằm đảm bảo công bằng, tránh khiếu kiện.
Bổ sung cơ chế xử lý cho doanh nghiệp “không có lỗi”
Bên cạnh người dân, HoREA cũng cho rằng dự thảo Nghị quyết cần hoàn thiện thêm các quy định cho doanh nghiệp, đặc biệt trong trường hợp bị phát sinh nghĩa vụ tài chính do thay đổi chính sách.
Hiệp hội đề xuất bổ sung Điều 11a quy định rõ “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của họ”. Theo đó, Chính phủ sẽ hướng dẫn phương pháp định giá và xử lý khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng hoặc thuê đất.
Các doanh nghiệp không có lỗi được phép khấu trừ khoản tiền đã nộp vào nghĩa vụ tài chính khác, tương tự tinh thần Nghị quyết 170/2024/QH15 áp dụng cho TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.
HoREA dẫn ví dụ Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Công ty Lotte Properties HCMC (Hàn Quốc), khi bị yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất tới 2.600 tỷ đồng – một nghĩa vụ phát sinh sau thời điểm ký hợp đồng năm 2017, thời điểm Luật Đất đai 2013 chưa có quy định này.
Tình huống tương tự có thể xảy ra với hàng trăm dự án khác của các tập đoàn như Novaland, Hưng Thịnh Land hay Empire City. Do đó, việc bổ sung quy định “trừ trường hợp không do lỗi của người sử dụng đất” là cần thiết để bảo vệ môi trường đầu tư và tránh gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Hiệp hội cũng kiến nghị giảm mức tính bổ sung hiện hành 5,4%/năm xuống 3,6%/năm, như đề xuất của Bộ Tài chính, để đảm bảo hợp lý và khả thi. Đồng thời, lưu ý rằng chậm trễ trong xác định giá đất và thông báo nghĩa vụ tài chính lâu nay chủ yếu do cơ quan nhà nước, nên doanh nghiệp không thể bị coi là có lỗi trong các trường hợp này.
Giải quyết tồn tại đất đai doanh nghiệp cổ phần hóa
Một kiến nghị quan trọng khác của HoREA là bổ sung khoản 10 vào Điều 12 dự thảo Nghị quyết, nhằm xử lý trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021 mà chưa có hoặc chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.
Theo HoREA, chỉ riêng TP.HCM đã có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần hóa có liên quan đến quỹ đất có nguồn gốc nhà nước, nhưng phần lớn chưa được giải quyết dứt điểm do thiếu quy định thống nhất. Hệ quả là nhiều khu đất “treo”, không được khai thác, gây lãng phí nguồn lực đất đai và khiến nhiều cán bộ lo ngại rủi ro pháp lý khi ký duyệt.
Hiệp hội đề xuất cho phép các doanh nghiệp cổ phần hóa: được rà soát, kê khai và lập phương án sử dụng đất trong 24 tháng kể từ khi Nghị quyết có hiệu lực; được xem xét giao hoặc cho thuê đất nếu phù hợp quy hoạch và có nhu cầu sử dụng; thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ khi được chuyển mục đích. Quá thời hạn 24 tháng mà không lập phương án, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, việc Quốc hội sớm thông qua Nghị quyết này, cùng với các đề xuất bổ sung nêu trên, sẽ giúp tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Các điều chỉnh đồng thời bảo đảm công bằng giữa người dân và doanh nghiệp, khuyến khích đầu tư, giảm rủi ro pháp lý và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai – yếu tố then chốt cho tăng trưởng kinh tế giai đoạn mới.
