 |
| Theo HoREA, mức thu hiện nay quá cao, vượt khả năng của người dân và doanh nghiệp. Ảnh: Bảo Tín |
Giảm mạnh trong hạn mức, không nên “hồi tố”
Một trong những bất cập lớn được HoREA chỉ ra liên quan đến nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo quy định hiện hành, người dân phải nộp 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, bao gồm cả phần trong hạn mức và vượt hạn mức. Điều này khiến số tiền phải nộp trở nên quá cao, vượt khả năng chi trả của đa số hộ gia đình.
Hệ quả là nhiều người dân buộc phải ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bị hạn chế quyền giao dịch; hoặc tìm cách giao dịch ngầm, gây thất thu cho ngân sách và khó khăn cho quản lý nhà nước.
Để tháo gỡ, HoREA đề xuất Chính phủ ban hành một Nghị quyết cho phép áp dụng mức thu thấp hơn, theo hướng: chỉ thu 20% giá đất với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu 30% giá đất với phần diện tích vượt hạn mức. Đồng thời, kiến nghị cho phép UBND cấp tỉnh hoàn trả phần chênh lệch tiền sử dụng đất mà người dân đã nộp cao hơn trước đây.
Hiệp hội cũng nhấn mạnh, để bảo đảm cơ sở pháp lý, cần bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai 2024, cụ thể là điểm a khoản 1 Điều 159, cho phép quy định mức thu thấp hơn đối với diện tích trong hạn mức.
Một nội dung khác gây nhiều bức xúc là quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung cho thời gian chưa tính.
Theo HoREA, quy định này áp dụng “hồi tố” đối với cả các dự án triển khai theo Luật Đất đai 1993, 2003, 2013, khiến doanh nghiệp phải nộp bổ sung khoản tiền rất lớn, không hợp lý và đi ngược nguyên tắc pháp luật.
Hiệp hội đề nghị giữ lại nội dung đã từng được dự thảo trong quá trình sửa đổi luật, theo đó bãi bỏ quy định hồi tố này. Trong trường hợp vẫn phải áp dụng, kiến nghị giảm mạnh mức thu bổ sung từ 3,6%/năm hiện nay xuống còn 0,5 - 1%/năm, nhằm đảm bảo khả năng chi trả và công bằng với doanh nghiệp.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp, cho phép doanh nghiệp khấu trừ khoản tiền đã nộp vào nghĩa vụ tài chính khác, tránh tình trạng “phạt chồng phạt”.
Đơn giá thuê đất hằng năm: cần trần mới để tạo cạnh tranh
Đối với tiền thuê đất, theo Luật Đất đai 2024, tỷ lệ phần trăm để tính đơn giá thuê đất một năm dao động từ 0,25% đến 3% giá đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương chỉ dám áp dụng mức từ 1,5% trở lên, vì lo ngại thấp hơn sẽ bị cho là thất thu ngân sách.
Điều này khiến chi phí thuê đất của doanh nghiệp tăng cao, làm giảm sức cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực.
HoREA đề nghị chọn Phương án 2: giữ nguyên khung 0,25 - 3% nhưng quy định rõ trần tối đa 1,5%. Như vậy, địa phương sẽ có cơ sở pháp lý để áp dụng mức thấp hơn 1,5% khi cần thiết, tạo điều kiện thu hút đầu tư và phù hợp thực tiễn từng vùng.
Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang tạo ra nhiều hệ quả tiêu cực.
Thứ nhất, người dân khó tiếp cận quyền lợi hợp pháp: do không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất, nhiều người buộc phải ghi nợ, không thể sang nhượng, thế chấp, làm giảm giá trị tài sản.
Thứ hai, doanh nghiệp bị gia tăng chi phí: mức bổ sung 3,6%/năm hoặc tỷ lệ thuê đất cao khiến nhiều dự án đội chi phí, thậm chí đứng trước nguy cơ thua lỗ.
Thứ ba, ngân sách không thu được như mong muốn: vì nhiều người dân xin rút hồ sơ cấp “sổ đỏ”, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc phát sinh giao dịch ngầm.
Thứ tư, quản lý nhà nước gặp khó: khi nghĩa vụ tài chính thiếu hợp lý, người dân và doanh nghiệp sẽ tìm cách “né”, dẫn đến thiếu minh bạch, mất công bằng.
Từ thực tiễn trên, HoREA cho rằng việc sớm điều chỉnh các quy định là cấp thiết, nhằm “hợp tình hợp lý”, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cần phục hồi, song hành cùng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Chính sách đất đai, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính, đóng vai trò quyết định đến khả năng khơi thông nguồn lực.
Nếu áp dụng các đề xuất của HoREA, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ giảm xuống mức hợp lý hơn, khuyến khích họ thực hiện đúng và đủ, hạn chế tình trạng nợ đọng hoặc né tránh. Đồng thời, Nhà nước vẫn đảm bảo nguồn thu, song theo cách công bằng, minh bạch và dễ chấp nhận hơn.
HoREA nhấn mạnh: "Các sửa đổi không chỉ tháo gỡ khó khăn trước mắt mà còn góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, ổn định, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Một chính sách hợp lý, khả thi không chỉ giúp ngân sách thu ổn định, mà quan trọng hơn, sẽ củng cố niềm tin, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển bền vững".
