|
| HoREA cho rằng, Nhà nước chưa tạo lập được quỹ đất phục vụ đầu tư để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư. Ảnh: Bảo Tín |
Một số “chỉ báo” chưa tốt
Theo HoREA, hiện có ít nhất 5 “chỉ báo” cho thấy thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch, an toàn, lành mạnh và bền vững.
Một là, tình trạng “lệch pha cung - cầu”. Bằng chứng là, từ năm 2018 đến nay, do nguồn cung dự án bị “ách tắc” dẫn đến nguồn cung nhà ở bị sụt giảm liên tục.
Hai là, tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Ở đây, có thể hình dung, thị trường bất động sản nhà ở bị mất cân đối theo kiểu hình kim tự tháp “ngược” do tình trạng nhà ở cao cấp ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ ngày càng lớn. Trong lúc nhà ở trung cấp lại ít hơn, còn loại nhà ở vừa túi tiền thì lại ngày càng giảm, thậm chí trong hơn 2 năm gần đây đã "biến mất" khỏi TP.HCM.
Thứ ba là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua và xuất hiện nhiều đợt “sốt ảo” giá nhà, giá đất. Cùng với đó, đã xuất hiện loại nhà ở, căn hộ “siêu sang” và hiện nay mặc dù giao dịch nhà đất có dấu hiệu chững lại nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ giá cao.
Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, công bằng và lành mạnh. Nguyên nhân là do chưa xây dựng được quy trình thủ tục hành chính “chuẩn” về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội, dẫn đến mỗi địa phương làm mỗi cách, mà trong đó quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn nhiêu khê hơn.
Mặt khác, Nhà nước chưa tạo lập được quỹ đất phục vụ đầu tư để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản đều rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua đấu giá, đấu thầu.
Thứ năm, một số quy định pháp luật “bất cập” ảnh hưởng đến sự phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu
Từ những “chỉ báo” trên, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền quán triệt, thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 “đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các “vướng mắc” về thể chế pháp luật.
Về một số luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu đã được Quốc hội đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 - 2023, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo đồng thời xây dựng các Đề án Luật Đấu giá tài sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và sửa đổi một số điều của Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư… để “bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”.
 |
HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét có thể nới trần (nới room) tín dụng thêm khoảng từ 1 - 2%. Ảnh: Bảo Tín |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các thành viên của Hiệp hội cũng rất hoan nghênh Chính phủ vừa ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP “quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ” có hiệu lực từ ngày ban hành.
Theo ông Châu, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP vẫn cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với mục đích để “cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp”, đồng thời đã bổ sung một số quy định về hồ sơ, phương án phát hành và chế độ công bố thông tin, báo cáo, để tăng cường tính minh bạch và hạn chế nguy cơ xảy ra “rủi ro” trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp.
Các quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư hiện tại, tránh trường hợp doanh nghiệp “pha loãng” giá trị trái phiếu (tương tự trường hợp phát hành thêm cổ phiếu dẫn đến “pha loãng” giá trị cổ phiếu).
Mặt tích cực của quy định này là buộc các doanh nghiệp phải rất nỗ lực “tự nâng cao năng lực” của mình để đạt các tiêu chuẩn “rất chặt chẽ” của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP thì mới đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Điều này tốt cho cả thị trường trái phiếu, cho cả chính doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư trái phiếu.
Tuy nhiên, có thể là từ nay đến năm 2023, một số doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định “bổ sung” này nên khó hội đủ điều kiện để được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn trước đây.
Vì vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét có thể nới trần (nới room) tín dụng thêm khoảng từ 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 - 200 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.
Đồng thời, xem xét điều chỉnh Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/4/2022 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.
Đặc biệt, HoREA kiến nghị xem xét sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
