(BĐT) - Văn kiện Đại hội XIII của Đảng nêu rõ cần “xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường”. Những quy định, hướng dẫn về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (LCNĐT) dự án có sử dụng đất đang ngày càng hoàn thiện theo định hướng này, trong đó có quy định về xác định giá trị tối thiểu nhà đầu tư cam kết nộp ngân sách nhà nước (m3).
Một số địa phương lúng túng trong việc xác định các quỹ đất tham chiếu để tính toán giá trị m3. Ảnh: Lê Tiên

Một số địa phương lúng túng trong việc xác định các quỹ đất tham chiếu để tính toán giá trị m3. Ảnh: Lê Tiên

Để cơ quan thực hiện làm được và dám làm

Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, nhiều cán bộ trực tiếp thực hiện công tác LCNĐT dự án có sử dụng đất của địa phương cho biết, việc có công thức tính giá trị m3 quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) và hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT (TT 06) khiến họ yên tâm hơn, dễ thực hiện và dám làm hơn. Theo pháp luật hiện hành về đất đai, các dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh LCNĐT thông qua đấu thầu hoặc đấu giá. Nhiều ý kiến cho rằng, cách xác định giá trị m3 thông qua giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất là phù hợp, đảm bảo sự tương đồng. Công thức xác định giá trị m3 quy định tại TT 06 là phù hợp.

Tuy nhiên, thực tiễn tại một số địa phương, việc xác định các quỹ đất tham chiếu còn một số khó khăn. Các quỹ đất đấu giá là các quỹ đất đã giải phóng mặt bằng (GPMB), trong khi các quỹ đất áp dụng đấu thầu LCNĐT là các quỹ đất chưa GPMB. Nếu tham chiếu không tương ứng thì giá đất đến tay người sử dụng của dự án đấu thầu LCNĐT sẽ cao hơn mặt bằng chung các lô đất áp dụng đấu giá. Nhiều địa phương không có dự án đấu giá tương tự về quy mô để tham chiếu, đa phần đất đấu giá chỉ là lô đất nhỏ lẻ, vì đất đấu giá phải là đất “sạch”. Cũng có trường hợp, khu đất đắc địa có giá trị thương mại cao được đưa ra đấu thầu LCNĐT, nhưng trước đó địa phương đấu giá tại các khu vực vùng sâu vùng xa, có thể tham chiếu sẽ đưa tới giá trị m3 thấp…

Bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) cho biết, nắm bắt được những lo ngại, khó khăn trong thực tiễn triển khai tại địa phương, Bộ KH&ĐT đang hoàn thiện thông tư mới hướng dẫn chi tiết LCNĐT thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất, thay thế TT 06. Việc ban hành thông tư mới nhằm hướng dẫn một số quy định về LCNĐT ở cả 3 nghị định: NĐ 25, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020 (trong đó bao gồm các nội dung sửa đổi NĐ 25), Nghị định 35/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật PPP. Dự kiến thông tư mới sẽ được ban hành vào tháng 9 tới.

Trong đó, cơ quan soạn thảo thông tư rất chú trọng xem xét vấn đề xác định giá trị m3, trên tinh thần tạo thuận lợi nhất trong triển khai, để cơ quan thực hiện dám làm, đồng thời giá trị này phải phản ánh đúng thị trường, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư

Kỳ vọng cạnh tranh thực sự

Dù mục tiêu chính sách là cạnh tranh, minh bạch với kỳ vọng tăng hiệu quả sử dụng đất đai thông qua cơ chế thị trường, nhưng thực thi chính sách vẫn là khâu quyết định. Tại một tọa đàm do Trường Đại học Kinh tế quốc dân tổ chức mới đây, TS. Hoàng Kim Huyền, Phó Trưởng ban Ban Giám sát tổng hợp thuộc Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia chỉ ra thực tế có chênh lệch lớn về giá do chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giá không phản ánh đúng quy luật cung - cầu. Số liệu từ một báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội năm 2020 được bà Huyền dẫn lại, đó là cả nước có gần 1.400 dự án được điều chỉnh quy hoạch, trong đó có những dự án điều chỉnh tới 5 - 6 lần. Nhà đầu tư chủ yếu được chỉ định thầu; nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính kém, dự án kéo dài gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên, giảm giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất.

Nhìn lại các dự án thực hiện trước NĐ 25, đa số qua sơ tuyển chỉ có 1 nhà đầu tư trúng sơ tuyển và được chỉ định thầu. Vì không có cạnh tranh nên giá trị nộp ngân sách nhà nước do nhà đầu tư đề xuất (M3) không cao hơn m3. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đấu thầu, nhiều dự án đã công bố kết quả LCNĐT quy mô hàng chục ha, M3 chỉ trên dưới 100 triệu đồng. Từ sau NĐ 25, đa số dự án công bố danh mục chỉ có 1 - 2 nhà đầu tư quan tâm, sau đó 1 nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm. Rất ít dự án trải qua đấu thầu rộng rãi để LCNĐT.

Giá trị m3 nói riêng, quy định về LCNĐT dự án có sử dụng đất nói chung chỉ phát huy hiệu quả cao nhất khi có cạnh tranh thực sự.