|
| Có khoảng 400 dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng mắc thủ tục, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Ảnh: Song Lê |
Ma trận thủ tục pháp lý
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, hiện có khoảng 400 dự án BĐS tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng mắc thủ tục, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Theo ông Hiệp, dự án BĐS có đến 12 luật tác động trực tiếp, 60 luật liên quan. “Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án BĐS phải có 36 con dấu mới hoàn thành. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức”, ông Nguyễn Quốc Hiệp dẫn ví dụ về sự phức tạp của thủ tục hành chính về kinh doanh BĐS. Và theo ông Hiệp, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, mà doanh nghiệp thường gọi là “ma trận”. Bên cạnh đó, vướng mắc về giải phóng mặt bằng, đất đai; kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất... cũng cần xem lại.
Ngày 29/3/2022, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) thông tin tới giới truyền thông kiến nghị của 57 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc cho 64 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Trong đó, có những dự án ách tắc gần 10 năm, Công ty S.S.G 2 qua 8 năm không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có khoảng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn đi bộ trên cao để kết nối ga metro Thảo Điền với dự án chung cư Thảo Điền Pearl và khu vực lân cận. Hay là Dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) nằm im, không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng chỉ vì không có cơ quan nào trình UBND Thành phố cho Công ty điều chỉnh quy hoạch cục bộ.
Đó chỉ là 2 trong số những vướng mắc mà 64 dự án BĐS này đang gặp phải. Trước đó, HOREA đã có báo cáo xử lý đối với 34 dự án BĐS, nhà ở thương mại của 25 doanh nghiệp bị “vướng” pháp lý hoặc thủ tục đầu tư xây dựng.
Ông Lê Tuấn Hải, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Telin cho rằng, doanh nghiệp BĐS đang bị vướng bởi các quy định tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở và Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Luật Đầu tư. Mặc dù đã giải quyết nhiều vướng mắc nhưng hai nghị định cũng khiến doanh nghiệp gặp khó vì có quy định chưa rõ ràng. Hiện nay, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc. Hay câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính, nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được do đó cũng rất ít đơn vị dám định giá...
Sửa đồng bộ “tam giác” luật
Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam chia sẻ, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở là hình tam giác có quan hệ chặt chẽ tác động tới thị trường BĐS, quyết định sự phát triển của thị trường BĐS nhưng cũng tạo ra nhiều vướng mắc. Việc sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS theo cả “3 mũi giáp công” các luật kể trên là cần thiết để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục.
Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng thẳng thắn chỉ ra, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có nhiều mâu thuẫn. Hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS chưa theo kịp thực tế, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường, doanh nghiệp chịu ấm ức. “Liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, quan điểm của Bộ Xây dựng là cần trình lên Quốc hội song song với Luật Đất đai để những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo được sửa đổi cùng một lúc và đồng bộ”, ông Khởi nói.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi nêu một số vấn đề đặt ra hiện nay và cơ quan quản lý nhà nước sẽ tích cực nghiên cứu tháo gỡ như: sử dụng đất để thực hiện dự án; nghĩa vụ tài chính về đất đai; thủ tục hành chính về đất đai; hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án; vấn đề nhà ở xã hội; sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam; quản lý, bảo hành, bảo trì chung cư… Luật Kinh doanh BĐS cũng đang có 4 vấn đề bất cập, gồm điều kiện kinh doanh BĐS; phân loại dự án kinh doanh BĐS; quyền kinh doanh dự án với quyền của người sử dụng đất; quản lý kinh doanh dịch vụ, kinh doanh BĐS.
Từ vấn đề chính sách cho sản phẩm BĐS du lịch chưa có định danh rõ ràng dù thực tiễn đang rất phát triển, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần định danh được BĐS du lịch với các tiêu chí rõ ràng, tính đến những sản phẩm mới trong tương lai. Ví dụ như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống sẽ hình thành nhu cầu về dưỡng lão, sẽ mở ra một phân khúc mới về BĐS phục vụ nhu cầu dưỡng lão, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, có một thực trạng là so với thu nhập thì giá BĐS của Việt Nam đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm và đó cũng là hệ lụy từ bất cập về pháp luật. Theo ông Đức, thị trường bao giờ cũng phải đủ khả năng đáp ứng, còn nếu cứ tăng giá, thiếu nguồn cung thì không phải kinh tế thị trường. Rất nhiều đạo luật đã sửa, nhưng dù sửa thông thoáng hay chặt chẽ cũng không quan trọng, mà phải tạo ra được thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện nay.
Bên cạnh câu chuyện hoàn thiện pháp lý lâu dài, trước mắt, đối với hàng trăm dự án BĐS đang ách tắc, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất, nên chăng Quốc hội cho phép Chính phủ rà soát thủ tục pháp lý của các dự án BĐS đang bị tạm dừng, thực hiện một số giải pháp thí điểm để tháo gỡ, cũng là thử nghiệm, rút kinh nghiệm để hoàn thiện chính sách.
Ngoài ra, theo ông Khôi, vấn đề rất quan trọng mà các doanh nghiệp đang cần tháo gỡ lúc này là cải cách thủ tục hành chính. Cải cách thủ tục hành chính liên thông, giảm khâu thủ tục trung gian, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ trong hoạt động đầu tư như phân cấp thông qua quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, cơ chế thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
