 |
| Cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang chuyển dần từ quỹ đất sang khả năng đáp ứng. Ảnh: Internet |
Diễn biến này đang đặt ra yêu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp: không chỉ cung cấp quỹ đất, mà còn phải giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành.
Dòng vốn tìm đến nơi sẵn hạ tầng
Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến ngày 31/8, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 21,71 tỷ USD, tăng 96,8%; vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua.
Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực trọng yếu, thu hút 12,15 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 55,9% tổng vốn đăng ký mới.
Việc vốn FDI thực hiện tăng cho thấy dòng tiền đang chuyển mạnh từ cam kết sang hoạt động sản xuất thực tế. Với bất động sản công nghiệp, điều này đồng nghĩa nhu cầu mặt bằng sẽ gắn chặt hơn với tiến độ triển khai và mở rộng nhà máy.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), FDI có xu hướng tập trung vào những địa phương sở hữu hạ tầng công nghiệp và quỹ đất sẵn sàng. Đây là lợi thế của các “cụm liên kết ngành” đã hình thành, nhưng cũng đặt ra nguy cơ mất cân bằng trong phân bổ dự án giữa các địa phương.
Cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp vì thế đang chuyển dần từ quỹ đất sang khả năng đáp ứng. Những khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối giao thông thuận lợi, nguồn lao động và hệ thống doanh nghiệp phụ trợ sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút dòng vốn mới.
Một chỉ dấu rõ nét nằm ở cơ cấu FDI sản xuất. Theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, có 468 dự án FDI sản xuất mới, trong đó 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84%. Các dự án này thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất mới.
Như vậy, nhà xưởng không chỉ chiếm phần lớn số dự án mà còn chiếm tỷ trọng cao về vốn, cho thấy nhà đầu tư ngày càng coi trọng khả năng triển khai nhanh bên cạnh bài toán quỹ đất.
Nhà xưởng xây sẵn bước vào cuộc cạnh tranh mới
Xu hướng sử dụng nhà xưởng xây sẵn có sự khác biệt giữa hai đầu thị trường. Tại miền Bắc, nhà xưởng chiếm tỷ trọng vốn cao trong dòng FDI sản xuất mới. Trong khi đó, tại miền Nam, tỷ trọng dự án nhà xưởng lớn nhưng nguồn cung cũng đang mở rộng nhanh.
JLL cho biết, trong quý II/2026, nhu cầu nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam duy trì tương đối ổn định, trong khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập, đưa tổng nguồn cung vượt 6,1 triệu m². Giá chào thuê bình quân duy trì ổn định trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.
Khi nguồn cung tăng, việc sở hữu nhà xưởng sẵn có không còn là lợi thế đủ lớn. Các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng công trình, hạ tầng, dịch vụ và khả năng đáp ứng những yêu cầu riêng của khách thuê.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, ngày càng nhiều doanh nghiệp FDI lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn thay vì tìm quỹ đất để tự phát triển nhà máy. Mục tiêu là rút ngắn thời gian triển khai và tăng tính linh hoạt trước những thay đổi của chuỗi cung ứng. Trên thị trường đã xuất hiện các giao dịch thuê nhà xưởng quy mô 40.000-50.000 m².
Từ phía nhà phát triển, ông Gene King, Giám đốc đầu tư BW Industrial Development cho biết, các ngành có giá trị gia tăng cao hiện chiếm gần một nửa diện tích nhà xưởng xây sẵn mà BW đã cho thuê. Nhu cầu từ các nhà sản xuất trong nước tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu cũng gia tăng, kéo theo yêu cầu cao hơn về điện, mạng lưới nhà cung ứng, nhân lực và hạ tầng.
Tuy nhiên, nhà xưởng xây sẵn không thể thay thế hoàn toàn đất công nghiệp. Những dự án quy mô lớn, có yêu cầu đặc thù hoặc kế hoạch mở rộng dài hạn vẫn cần quỹ đất để xây dựng nhà máy theo thiết kế riêng.
Cấu trúc nhu cầu đang phân hóa rõ hơn: một nhóm nhà đầu tư cần đất để chủ động phát triển, trong khi nhóm khác sẵn sàng thuê cơ sở hoàn thiện để đổi lấy thời gian.
Vì vậy, bất động sản công nghiệp đang bước vào một cuộc cạnh tranh mới. Quỹ đất vẫn là điều kiện cần, nhưng khả năng đưa nhà máy vào vận hành nhanh đang trở thành một phần quan trọng trong giá trị của bất động sản.
Dòng vốn FDI mới không chỉ tạo thêm nhu cầu về diện tích công nghiệp mà còn buộc thị trường phát triển những sản phẩm phù hợp hơn với cách doanh nghiệp sản xuất, mở rộng và vận hành trong chuỗi cung ứng mới.
