 |
| Nghị định 274/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 21/8/2026 đã bỏ tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự để đánh giá năng lực của nhà đầu tư. Ảnh: Tiên Giang |
Tuy nhiên, để chính sách này được triển khai thống nhất, việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện và đồng bộ các quy định có liên quan trong đó có Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được nhiều ý kiến cho là cần thiết, nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quá trình thực thi.
Luật số 90/2025/QH15 đã sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 2 Điều 62 Luật Đấu thầu 2023 về tiêu chuẩn đánh giá năng lực của nhà đầu tư, bỏ tiêu chuẩn về kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh tương tự.
Nghị định số 225/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (NĐ 225) có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2025; Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thì hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, thay thế NĐ 225 có hiệu lực thi hành từ ngày 21/8/2026, cũng bỏ tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự để đánh giá năng lực của nhà đầu tư, đây chỉ là tiêu chí ưu tiên xếp hạng trong trường hợp sau khi đánh giá hồ sơ dự thầu mà có từ 2 nhà đầu tư trở lên có điểm tổng hợp cao nhất và ngang nhau. Theo nhiều chuyên gia, nhà đầu tư, việc bỏ tiêu chuẩn đánh giá nhà đầu tư dựa trên năng lực kinh nghiệm sẽ giúp tăng tính cạnh tranh, mở rộng cơ hội cho nhà đầu tư mới, nhất là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nhưng chưa từng triển khai dự án cùng loại.
Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến hoàn thiện, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội chỉ ra Khoản 1, Điều 29, Dự thảo quy định điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, trong đó có điều kiện: "c) Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật". Đồng thời, Khoản 2, Điều 29 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn thông qua một trong các hình thức sau: a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chủ đầu tư phải có kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở chưa phản ánh đầy đủ năng lực thực hiện dự án trong tương lai. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp mới thành lập, doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp mở rộng sang lĩnh vực đầu tư mới có năng lực tài chính, khả năng huy động vốn, đội ngũ quản lý và đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, nhưng không đáp ứng tiêu chí về kinh nghiệm. Bên cạnh đó, theo ông Phạm Thanh Tuấn, xu hướng hoàn thiện pháp luật về đầu tư hiện nay là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Thực tiễn xây dựng pháp luật trong thời gian gần đây cho thấy, tiêu chí kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự không còn được coi là điều kiện bắt buộc trong nhiều trường hợp lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, pháp luật tập trung kiểm soát thông qua năng lực tài chính, biện pháp bảo đảm thực hiện dự án, tiến độ đầu tư và cơ chế xử lý nếu nhà đầu tư vi phạm cam kết. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, vừa hạn chế việc tạo thêm rào cản gia nhập thị trường. Việc đặt điều kiện kinh nghiệm cũng không phù hợp với nguyên tắc bảo đảm quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp và Điều 7 Luật Doanh nghiệp khi pháp luật chuyên ngành đã có các cơ chế kiểm soát khác về năng lực tài chính, ký quỹ, bảo đảm thực hiện dự án và xử lý vi phạm.
Ông Phạm Thanh Tuấn kiến nghị bỏ điểm c Khoản 1 Điều 29 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): "Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật".
Từ góc độ nhà đầu tư, ông Trần Văn Thế, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển INDEL chia sẻ, dù pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã có những điều chỉnh bỏ tiêu chí đánh giá về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự trong nhiều trường hợp, nhưng trên thực tế vẫn có địa phương thực hiện theo quy định cũ, yêu cầu nhà đầu tư phải chứng minh năng lực kinh nghiệm. Việc này gây khó khăn cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn mạnh hay nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghệ mới muốn mở rộng đầu tư vào những lĩnh vực họ chưa từng thực hiện, chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự trước đó. Theo ông Trần Văn Thế, nhà đầu tư có năng lực tài chính có thể thuê các đơn vị có năng lực kinh nghiệm để triển khai thực hiện dự án.
“Sự chưa đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật và tổ chức thực hiện vẫn là một điểm nghẽn lớn tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh. Do đó, doanh nghiệp rất mong muốn những quy định mới, ưu việt hơn được áp dụng đồng bộ, thống nhất”, ông Trần Văn Thế chia sẻ.
