 |
| Tính đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 ghi nhận thông tin về khó khăn, vướng mắc của 4.619 dự án, đất đai. Ảnh: Lê Tiên |
Chi phí phát sinh vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp
Trong báo cáo tổng hợp các khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp tháng 7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) dẫn trường hợp Tổng công ty Cơ khí Xây dựng (COMA) phản ánh, khi thực hiện Luật Đất đai năm 2024, các địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, dẫn đến đơn giá thuê đất phải trả hàng năm tăng cao đột biến tại nhiều địa bàn. Mức tăng này diễn ra trong một chu kỳ ngắn, không có lộ trình và không gắn với bất kỳ cải thiện nào về hạ tầng hay điều kiện sản xuất, trong khi doanh nghiệp sản xuất công nghiệp thường phải sử dụng diện tích đất lớn và không có khả năng dịch chuyển nhanh cơ sở vật chất. Chi phí thuê đất tăng quá cao vượt sức chống chịu của doanh nghiệp sản xuất sử dụng đất trả tiền hàng năm, làm suy kiệt dòng tiền duy trì sản xuất và triệt tiêu khả năng tích lũy để tái đầu tư máy móc, công nghệ. Doanh nghiệp đề xuất điều chỉnh hệ số phù hợp khi tính đơn giá tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp có cơ sở sản xuất công nghiệp nhằm ổn định chi phí sử dụng đất. Đồng thời, quy định khống chế tỷ lệ tăng đơn giá tiền thuê đất hàng năm không vượt quá chỉ số giá tiêu dùng chung của cả nước.
Công ty CP Dragonmats 1 phản ánh, Cục Thuế địa phương tính tiền thuê đất hàng năm của dự án bắt đầu từ ngày 4/8/2023 là ngày ban hành quyết định cho thuê đất, sau đó tiến hành cưỡng chế phong tỏa tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp để thu hơn 5,3 tỷ đồng tiền thuế nợ phát sinh. Trên thực tế, doanh nghiệp chưa được bàn giao đất trên thực địa do toàn bộ diện tích đất dự án đang bị bên thứ ba lấn chiếm và sử dụng trái phép liên tục từ năm 2019 đến nay. Doanh nghiệp phải nộp tiền thuê một tài sản mà mình chưa từng được tiếp cận, gánh thiệt hại kép, vừa phải trả lãi vay ngân hàng cho khoản tiền mua tài sản đấu giá từ năm 2019 và chi phí bảo vệ tài sản bị lấn chiếm, vừa bị cơ quan thuế cưỡng chế phong tỏa tài khoản giao dịch, phá hủy uy tín tín dụng quốc tế và đình trệ toàn bộ dự án đầu tư. Doanh nghiệp kiến nghị xác định nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất kể từ thời điểm cơ quan nhà nước bàn giao đất sạch trên thực địa cho doanh nghiệp; tạm thời ngừng áp dụng các biện pháp cưỡng chế thuế đất phát sinh cho đến khi doanh nghiệp được bàn giao đất thực tế; chỉ đạo cơ quan thi hành án quyết liệt giải phóng mặt bằng sạch để bàn giao đất cho doanh nghiệp.
Về lĩnh vực nhà ở, khu đô thị, theo tổng hợp của VCCI, nhiều dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thỏa thuận địa điểm hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời đã lựa chọn nhà đầu tư hoặc xác định chủ đầu tư theo pháp luật tại thời điểm thực hiện, nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất. Do pháp luật sau đó thay đổi phương thức lựa chọn chủ đầu tư, các dự án này không còn cơ sở pháp lý rõ ràng để tiếp tục triển khai, trong khi doanh nghiệp đã ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vấn đề này khiến doanh nghiệp bị chôn vốn và lãi vay trong thời gian dài đối với khoản kinh phí đã ứng trước cho giải phóng mặt bằng. Mặt bằng dở dang không thể bàn giao cũng không thể hoàn trả gây bất ổn cho người dân đã nhận tiền bồi thường và lãng phí kép đối với nguồn lực đất đai. Doanh nghiệp chịu thiệt hại do nguyên nhân khách quan từ sự thay đổi của pháp luật, không xuất phát từ lỗi của mình.
Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận không phải dành một phần diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, theo đúng pháp luật tại thời điểm chấp thuận và đã triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định khẳng định giá trị tiếp tục của các văn bản chấp thuận này, khiến cơ quan tại địa phương lúng túng và có xu hướng yêu cầu chủ đầu tư xác định lại nghĩa vụ bố trí quỹ đất nhà ở xã hội khi rà soát pháp lý, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc điều chỉnh dự án. Việc này tạo rủi ro pháp lý hồi tố đối với các quyết định hành chính đã ban hành hợp pháp, phá vỡ phương án tài chính và quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt, làm treo hồ sơ điều chỉnh dự án và ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đã ký hợp đồng. Đây là nhóm rủi ro tác động mạnh tới niềm tin của nhà đầu tư bất động sản.
Quyết liệt tháo gỡ với thời hạn, giải pháp cụ thể
Tại Văn bản số 8530/VPCP-KTTH ngày 21/8/2026, Thủ tướng Chính phủ giao một số bộ, theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền, khẩn trương xem xét, xử lý 65 vấn đề vướng mắc của doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp, bảo đảm việc xử lý các kiến nghị phải rõ ràng, thực chất, hiệu quả.
Cùng với đó, Chính phủ tiếp tục quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đất đai gặp vướng mắc. Ngày 22/8/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc ký Công điện số 58/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc khẩn trương cập nhật, rà soát, tổng hợp phân loại và đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.
Theo Công điện, tính đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 (hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung do Bộ Tài chính xây dựng và vận hành để ghi nhận, cập nhật và quản lý thông tin các dự án tồn đọng, kéo dài hoặc gặp vướng mắc trên toàn quốc) đã ghi nhận thông tin về khó khăn, vướng mắc của 4.619 dự án, đất đai. Trong đó, 3.984 dự án đã được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương rà soát, phân loại thành 6 nhóm trên Hệ thống 751 theo hướng dẫn của Bộ Tài chính; còn lại 635 dự án chưa được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương rà soát, phân loại.
Công điện yêu cầu các địa phương, bộ, cơ quan được giao làm chủ đầu tư/quản lý dự án cập nhật đầy đủ tình hình phân loại và xử lý các dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài trên Hệ thống 751 theo các hướng dẫn của Bộ Tài chính, không để xảy ra trường hợp còn có dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài nhưng không được tổng hợp; xem xét xử lý, tháo gỡ theo đúng chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Kết luận số 24-KL/TW ngày 13/4/2026, hoàn thành trước ngày 15/9/2026. Các bộ, cơ quan quản lý ngành, lĩnh vực chuyên ngành trên cơ sở thông tin và đề xuất của các dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài được Bộ Tài chính tổng hợp và các địa phương gửi đến, chủ động phối hợp với các bộ, cơ quan và địa phương có liên quan để tiếp cận đầy đủ thông tin, tình hình thực hiện, phương hướng và giải pháp xử lý; thực hiện rà soát, có ý kiến về sự cần thiết tiếp tục ban hành cơ chế, chính sách tháo gỡ cho các dự án do các địa phương, cơ quan đề xuất…
