 |
| Hiệu quả cuối cùng của bảng giá đất sẽ phụ thuộc vào cách tổ chức thực hiện, mức độ đồng thuận xã hội và khả năng tiếp tục điều chỉnh linh hoạt trong những năm tới. Ảnh: Bảo Tín |
Đối với đất nông nghiệp – loại đất chiếm tỷ trọng lớn tại các vùng ngoại thành và các khu vực đang đô thị hóa nhanh – bảng giá mới được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho phát triển, song cũng đặt ra không ít vấn đề cần phân tích và phản biện thẳng thắn.
Điều chỉnh theo hướng tiệm cận thị trường, nhưng không “cào bằng”
Theo bảng giá đất 2026 đã được HĐND TP.HCM thông qua, giá đất nông nghiệp được xây dựng trên cơ sở phân vùng, phân loại theo vị trí, điều kiện hạ tầng và mục đích sử dụng. So với bảng giá trước, mặt bằng giá đất nông nghiệp nhìn chung được điều chỉnh theo hướng sát thực tế hơn, đặc biệt tại những khu vực chịu tác động mạnh của đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là mức điều chỉnh không đồng đều giữa các khu vực. Có nơi giá đất nông nghiệp được điều chỉnh tăng rõ rệt, nhưng cũng có nhiều vị trí chỉ tăng nhẹ hoặc giữ nguyên so với bảng giá cũ. Cách tiếp cận này cho thấy cơ quan xây dựng bảng giá không lựa chọn phương án tăng đồng loạt, mà đặt trọng tâm vào sự phù hợp với điều kiện từng địa bàn.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, bảng giá đất 2026 được xây dựng trên nguyên tắc kế thừa và điều chỉnh có chọn lọc, nhằm bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu tiệm cận giá thị trường và mục tiêu ổn định kinh tế – xã hội. Với đất nông nghiệp, việc điều chỉnh giá cần thận trọng vì liên quan trực tiếp đến sinh kế của người dân, chi phí sản xuất nông nghiệp và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng, đô thị.
Cách làm này giúp hạn chế nguy cơ “sốc giá”, nhưng cũng đồng thời tạo ra những băn khoăn nhất định từ phía người sử dụng đất.
Khoảng cách cảm nhận của người dân và áp lực vùng ven
Tại nhiều khu vực vùng ven TP.HCM, nơi đất nông nghiệp đang nằm trong quá trình chuyển dịch mạnh mẽ, người dân không chỉ nhìn bảng giá đất dưới góc độ sản xuất, mà còn so sánh với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Chính sự so sánh này tạo ra khoảng cách về cảm nhận, dù bảng giá mới đã có điều chỉnh theo hướng tăng ở một số nơi.
Một người dân tại Củ Chi cho biết, bảng giá đất nông nghiệp mới giúp việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trở nên rõ ràng hơn so với trước, song mức giá vẫn còn thấp so với những giao dịch tự thỏa thuận trên thị trường. Theo người này, bảng giá mới là bước tiến về mặt chính sách, nhưng chưa đủ để người dân hoàn toàn yên tâm trong bối cảnh đất nông nghiệp ngày càng chịu áp lực chuyển đổi.
Thực tế này cho thấy, dù bảng giá đất 2026 đã được xây dựng trên nền tảng pháp lý mới, độ vênh giữa giá hành chính và giá thị trường vẫn tồn tại, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh đô thị, nơi kỳ vọng về thay đổi quy hoạch và mục đích sử dụng đất luôn rất lớn.
Tác động thị trường và yêu cầu truyền thông chính sách
Dưới góc nhìn của thị trường bất động sản, bảng giá đất nông nghiệp 2026 được đánh giá là một bước đi cần thiết, góp phần minh bạch hóa chi phí đất đai và tạo cơ sở rõ ràng hơn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, bảng giá chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được vận hành linh hoạt và gắn với thực tiễn phát triển đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, bảng giá đất mới là tín hiệu tích cực trong việc đưa chính sách đất đai tiệm cận hơn với cơ chế thị trường. Dù vậy, với các khu vực đất nông nghiệp đang chịu tác động mạnh từ đô thị hóa, ông cho rằng cần tiếp tục theo dõi sát quá trình áp dụng để kịp thời điều chỉnh, tránh phát sinh độ vênh lớn giữa bảng giá và thực tế giao dịch.
Bên cạnh đó, một vấn đề không kém phần quan trọng là truyền thông chính sách. Bảng giá đất nông nghiệp 2026 không chỉ cần đúng về mặt kỹ thuật, mà còn cần được giải thích đầy đủ, rõ ràng để người dân hiểu đúng vai trò và giới hạn của bảng giá. Việc thiếu thông tin hoặc hiểu chưa đầy đủ có thể dẫn đến tâm lý lo lắng, kỳ vọng không thực tế hoặc phản ứng tiêu cực khi chính sách đi vào thực thi.
Nhìn tổng thể, bảng giá đất nông nghiệp 2026 có thể xem là “luồng gió mới” đối với thị trường vùng ven TP.HCM, phản ánh nỗ lực điều chỉnh chính sách theo hướng minh bạch và sát thực tế hơn. Tuy nhiên, đây mới chỉ là bước khởi đầu. Hiệu quả cuối cùng của bảng giá đất sẽ phụ thuộc vào cách tổ chức thực hiện, mức độ đồng thuận xã hội và khả năng tiếp tục điều chỉnh linh hoạt trong những năm tới.
