 |
| Bảng giá đất thống nhất của TP.HCM sau sáp nhập không chỉ là công cụ quản lý tài chính đất đai mà còn là cơ sở để tính thuế, phí, bồi thường, giao đất, cho thuê đất. Ảnh: Gia An |
168 phường, xã cùng nhập cuộc
Theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP.HCM, 168 phường, xã, đặc khu phải chuẩn bị đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất, bao gồm thông tin giao dịch thành công trên từng tuyến đường, đoạn đường, vị trí, khu vực và các điểm giáp ranh. Các dữ liệu này sẽ được phối hợp cùng Sở Nông nghiệp và Môi trường và đơn vị tư vấn được lựa chọn để xây dựng bảng giá đất đảm bảo sát thực tế, minh bạch và kịp tiến độ.
Để phục vụ nhiệm vụ này, Sở Tài chính được giao chủ trì, phối hợp cùng Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu lập dự toán ngân sách cho công tác xây dựng, điều chỉnh và định giá đất cụ thể. Đồng thời, Sở Tài chính cũng sẽ nghiên cứu phương án lựa chọn tổ chức thực hiện xác định giá đất theo chỉ định thầu rút gọn (theo Nghị định 214/2025/NĐ-CP).
Về phía Sở Nông nghiệp và Môi trường, cơ quan này có trách nhiệm cập nhật Nghị định 226/2025/NĐ-CP (về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn Luật Đất đai) và tham mưu về trình tự, thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Hạn chót để các cơ quan báo cáo và trình UBND TP.HCM là ngày 05/9/2025.
Trong giai đoạn chờ xây dựng và phê duyệt bảng giá đất mới, TP.HCM tiếp tục áp dụng song song 3 bảng giá đất cũ của ba địa phương trước sáp nhập, gồm: Quyết định 79/2024/QĐ-UBND (TP.HCM cũ), Quyết định 63/2024/QĐ-UBND (tỉnh Bình Dương cũ), Quyết định 26/2024/QĐ-UBND (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ).
Các bảng giá này sẽ duy trì hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025. Từ 01/01/2026, toàn TP.HCM sẽ áp dụng bảng giá đất thống nhất mới, lần đầu tiên phản ánh mặt bằng giá đất của một đô thị đặc biệt sau sáp nhập.
Hai phương án, một quyết định
Hiện nay, bảng giá đất tại ba địa phương cũ có sự khác biệt đáng kể.
TP.HCM (cũ): giá đất ở cao nhất lên tới 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), gấp 4 lần so với bảng giá trước đây.
Bình Dương (cũ): mức giá cao nhất khoảng 52,16 triệu đồng/m² tại TP. Thủ Dầu Một, tăng gần 38% so với trước.
Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ): giá đất trung tâm TP Vũng Tàu cao nhất 78 triệu đồng/m², tăng khoảng 20-30% so với bảng giá cũ.
Đối với đất nông nghiệp, mức giá cũng có sự khác biệt lớn, từ vài trăm nghìn đồng/m² ở TP.HCM và Bình Dương đến hơn 1 triệu đồng/m² tại một số khu vực trung tâm. Điều này cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất thống nhất là yêu cầu tất yếu, vừa để bảo đảm công bằng trong nghĩa vụ tài chính, vừa tạo nền tảng quản lý sau sáp nhập.
Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất UBND TP.HCM 2 phương án. Một là, chọn đơn vị tư vấn và triển khai xây dựng bảng giá đất mới theo thủ tục rút gọn. Hai là, tạm thời giữ nguyên bảng giá đã ban hành của ba địa phương, tích hợp thành một bảng giá chung áp dụng từ 1/1/2026.
Hiện, UBND TP.HCM đang nghiêng về phương án 1, nghĩa là Thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất hoàn toàn mới, dựa trên dữ liệu thực tế giao dịch và đặc điểm từng khu vực. Đây được xem là bước đi quyết liệt, thay vì duy trì mức giá cũ vốn bộc lộ nhiều bất cập.
Kỳ vọng vào một “khuôn khổ mới”
Theo ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia tài chính - bất động sản, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 là thước đo thực tế hơn, thu hẹp khoảng cách với thị trường, giúp minh bạch và công bằng, đảm bảo nghĩa vụ tài chính dựa vào giá thực tế.
Ngoài ra, việc bỏ khung giá và lập bảng giá sát thị trường giúp quản lý tốt hơn, đồng thời tăng lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận với người dân trong bồi thường đất đai.
Tuy nhiên, một vài quan điểm khác cũng cho rằng, bảng giá đất lần đầu tại TP.HCM có thể khiến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và doanh nghiệp tăng lên trong ngắn hạn, nhưng bù lại tạo sự minh bạch, công bằng và hạn chế khiếu kiện về sau.
Nhiều khả năng, giai đoạn đầu thị trường có thể xuất hiện sự chững lại tạm thời do tâm lý chờ đợi bảng giá mới. Song, về dài hạn, chính sách này sẽ giúp định hình mặt bằng giá rõ ràng hơn, hỗ trợ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng và bất động sản.
Bảng giá đất thống nhất của TP.HCM sau sáp nhập không chỉ là công cụ quản lý tài chính đất đai mà còn là cơ sở để tính thuế, phí, bồi thường, giao đất, cho thuê đất. Đặc biệt, quá trình xây dựng bảng giá đất mới sẽ tạo ra kho dữ liệu giá đất mở, cập nhật liên tục, giúp cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân có công cụ tham chiếu tin cậy.
Lần đầu tiên sau sáp nhập, TP.HCM sẽ xây dựng bảng giá đất thống nhất, áp dụng từ 01/01/2026. Các đầu việc gấp rút đang được thực hiện từ nay đến 05/9/2025 để giữ đúng lộ trình luật định. Đây là “cuộc tái định giá” không chỉ của từng tấc đất, mà còn là của niềm tin thị trường trong giai đoạn phát triển mới của TP.HCM.
